Mặc dù đây là tình trạng đã xảy ra không ít lần nhưng quyền lợi của người mua được giải quyết như thế nào trong trường hợp này vẫn chưa có câu trả lời thấu đáo.
Thông thường, khi xét cho vay với các chủ đầu tư dự án chung cư, các ngân hàng đều phải có điều kiện ràng buộc rất chặt chẽ. Theo đó, các khoản tiền khách hàng thanh toán mua chung cư đều phải chuyển qua ngân hàng kiểm soát để cấn trừ tỷ lệ vay theo thỏa thuận nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ. Không thể có chuyện chủ đầu tư vừa được thế chấp chung cư ở ngân hàng, vừa toàn quyền bán căn hộ. Bởi một khi đã bán tài sản là các căn hộ thì chủ đầu tư không còn là chủ sở hữu nữa nên cũng không thể mang đi thế chấp ngân hàng. Nếu chủ đầu tư nào thực hiện hành vi này là có dấu hiệu lừa đảo.
Suốt 5 năm qua, thay vì được nhận nhà và sinh sống ổn định, những người mua căn hộ
tại chung cư Gia Phú phải đi đòi quyền lợi khắp nơi. Ảnh: Đình Sơn
Ngược lại, về phía các ngân hàng đứng ra nhận tài sản thế chấp đều phải xem xét rất kỹ "lý lịch" dự án trước khi quyết định cho vay. Việc xác định dự án đã bán hay chưa, pháp lý ra sao, có đủ điều kiện để thế chấp vay vốn hay không... đều là những nghiệp vụ cơ bản của các ngân hàng, nên nếu nói vì lý do nào đó mà sơ suất, bỏ qua là không hợp lý.
Những ai đã từng thế chấp tài sản để vay vốn ở các ngân hàng đều biết rằng, quy trình kiểm định tài sản rất chặt chẽ, cẩn trọng. Điều này nhằm đảm bảo các ngân hàng sẽ luôn ở vị thế nắm đằng chuôi khi có rủi ro phát sinh. Ví dụ, một cá nhân sở hữu mảnh đất tính theo giá thị trường vào khoảng 1 tỉ đồng thì sẽ chỉ được ngân hàng định giá từ 50 - 70% giá trị, tức 500 - 700 triệu đồng. Sau đó, ngân hàng sẽ xét cho vay cũng theo tỷ lệ từ 50 - 70% giá trị tài sản sau định giá, tùy trường hợp. Như vậy, với mảnh đất trị giá 1 tỉ đồng kia, chủ sở hữu sẽ chỉ được xét cho vay số tiền từ 300 - 500 triệu đồng. Đó là chưa kể các cá nhân muốn vay được vốn còn phải chứng minh thu nhập có đủ để trả nợ hằng tháng hay không. Như vậy, nếu chẳng may cá nhân vay vốn không trả được nợ, ngân hàng chỉ cần phát mãi tài sản thế chấp là đã có thể thu hồi nợ, cả vốn lẫn lời.
Dẫn ví dụ trên để thấy, việc kiểm tra, tính toán giá trị, tỷ lệ cho vay đối với tài sản thế chấp tại các ngân hàng đều được tiến hành rất chặt chẽ. Vậy tại sao vẫn có những chủ đầu tư có thể vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án hoặc mang dự án đang thế chấp ra bán cho khách hàng? Chỉ có hai khả năng như sau: Một là các ngân hàng sai sót, lỏng lẻo trong quy trình cho vay; hai là có sự bắt tay nhau giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Bởi lẽ, hiện tại các dự án bất động sản trên thị trường đều huy động vốn công khai, rất khó để nói rằng các ngân hàng không hay biết. Nếu biết mà vẫn làm sai thì ngân hàng phải chịu trách nhiệm. Còn nếu chủ đầu tư vừa bán căn hộ, vừa thế chấp dự án tại ngân hàng như Công ty Gia Phú là có dấu hiệu lừa đảo.
Về phía người mua nhà, nếu đã ký hợp đồng mua căn hộ thì cho dù chưa có sổ đỏ họ vẫn có quyền tiếp tục hợp đồng. Dự án đã đem bán cho khách hàng mà còn mang đi thế chấp tại ngân hàng thì hợp đồng thế chấp đúng ra không thể có hiệu lực pháp lý. Rắc rối còn lại, tự chủ đầu tư và ngân hàng phải giải quyết với nhau.
Với vụ việc tại chung cư Gia Phú, chính quyền cần đứng ra bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà, phải có các chế tài nghiêm minh đối với các sai phạm của chủ đầu tư và ngân hàng (nếu có) để không còn tình trạng lâu lâu lại xuất hiện dự án bị ngân hàng phát mãi dù người dân đã ở, đã mua...
