Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM, đang có dấu hiệu tăng ảo trên cột giá bất động sản Sài Gòn. Trong vài năm gần đây, thị trường nhà đất Tp.HCM liên tục chứng kiến kịch bản buôn "một vốn bốn lời". Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kịch bản này, trong đó, ông Nghĩa đã chỉ ra 5 lý do chính:
Thứ nhất, sốt đất domino
Thị trường địa ốc Tp.HCM giai đoạn 2016-2018 được xem là bước ngoặt lớn khi năm nào cũng chứng kiến các cơn sốt đất diễn ra. Cơn sốt đất lan nhanh, diễn ra trên diện rộng vào năm 2017, khiến nhiều trật tự giá cả trên thị trường bị đảo lộn. Đến năm 2019, tuy cơn sốt đất đã đi qua nhưng vẫn để lại những dư âm trên thị trường, dẫn đến tình trạng giá chào bán của một số trường hợp nhà phố bị hét lên mức cao ngất ngưởng.
Trải qua các đợt sốt đất liên tục trong suốt 3 năm, nhiều đối tượng đầu cơ đã chớp thời cơ trục lợi với những chiêu trò thổi giá, kích giá khác nhau. Điều này đã tác động đến tâm lý của những người đang có sẵn bất động sản liền thổ, khiến họ mặc sức hét giá bán lên mức cao không tưởng. Hành vi hét giá bán lên mức cao diễn ra thường xuyên sẽ tạo thành xu hướng, khiến mặt bằng giá nhà đất lại càng bị đẩy lên mức cao hơn. Một khi các công cụ kiểm soát vĩ mô với liều lượng đủ mạnh không được đưa ra kịp thời sẽ khiến cho đà tăng liên tục phát triển tịnh tiến.
Giá nhà phố tại Tp.HCM tăng cao ngất ngưởng một phần là do tâm lý mù quáng
của một bộ phận khách hàng. Ảnh: Vũ Lê
Thứ hai, tâm lý mù quáng của người mua
Mua 5 tỷ đồng, chờ đến thời điểm sốt đất hét lên 20 tỷ, điều này sẽ trở nên vô nghĩa nếu không có giao dịch thành công. Mặt bằng giá chung trên thị trường khó có thể hình thành chỉ từ việc giá chào bán bị hét ở mức rất cao, song, vùng giá này lại có sức lây lan và tác động cảm tính đến các bất động sản khác nằm cùng khu vực.
Khi bên bán và bên mua đồng thuận với nhau thì sẽ tạo nên giá thị trường. Song, vẫn có một bộ phận người mua sẵn sàng trả mức giá ngất ngưởng, bất chấp quy luật giá cả, không lưu ý đến các cảnh báo giá ảo để sở hữu được một căn nhà hay một lô đất. Chính một bộ phận rất nhỏ này đã khiến kịch bản buôn nhà phố "một vốn bốn lời" trở thành hiện thực.
Có thể chia nhóm người mua này thành 2 loại. Đầu tiên là người thừa tiền thiếu kỹ năng, mua nhà với mức giá cao một cách mù quáng, song, số này thường không nhiều. Thứ đến là những nhà đầu cơ cá mập, vốn là những cá nhân hoặc tổ chức đầy toan tính, họ bỏ một khoản tiền khổng lồ ra mua bất động sản nhằm tạo cơn sóng ảo cho thị trường. Thực tế, thủ thuật tác động tâm lý đám đông đã được không ít đối tượng sử dụng.
Thứ ba, bức tranh nhà đất được tô hồng
Nhân tố tô hồng cho bức tranh nhà đất đầu tiên chính là lực lượng cò đất, môi giới trong ngành địa ốc, khiến thị trường được đặt nhiều kỳ vọng. Tiếp đến là những nhà đầu tư F1, F2 tham gia thị trường với sự tương tác truyền miệng, rỉ tai nhau về sự tăng giá thần tốc của bất động sản liền thổ. Và các hành vi tung tin đồn tăng giá thiếu kiểm chứng cũng chính là tác nhân làm hồng thị trường địa ốc đến mức phi thực tế.
Bức tranh bất động sản được tô hồng theo hướng một chiều này đã khiến hình thành nên tâm lý kỳ vọng cực lớn vào cơ hội tăng giá trị của khối tài sản liền thổ. Nó khiến cho người tham gia thị trường tin vào cơ hội tăng giá của bất động sản đến mức mù quáng mà không cảnh giác với tình trạng bong bóng có thể xảy ra bất kỳ thời điểm nào.
Ngoài ra, thị trường cũng có điểm yếu đó chính là thiếu những cảnh báo mạnh mẽ, không đưa ra phản biện khoa học về các cơn sốt giá nhà đất, không công bố rộng rãi các cuộc điều tra về những cơn sốt đất. Thực tế này đã dẫn đến việc công cụ hỗ trợ để người mua nhà đất tham khảo bị thiếu và khi sự cố xảy ra, chắc chắn đối tượng chịu thiệt thòi nhất vẫn là các nhà đầu tư cá nhân.
Thứ tư, tâm lý sợ hết đất
Tâm lý sở hữu nhà đất vốn đã ăn sâu vào tiềm thức người Việt, vì vậy, nhiều người đã sẵn sàng gom bất động sản bằng mọi giá, bất chấp cả giá ảo, sốt ảo, thậm chí, ôm đất ngay cả khi thị trường đã đóng băng. Chính tâm lý này cộng với niềm tin về quỹ đất Sài Gòn ngày càng khan hiếm, giá càng tăng cao, cơ hội mua vào sẽ không có đã tạo nên cái bẫy lớn, dẫn đến các giao dịch nhà đất lãi tới 3-4 lần chỉ trong vài ba năm. Vì căn bệnh tâm lý cố hữu nên mặc cho bên bán hét giá kỷ lục, bên mua vẫn chấp nhận.
Đối với chứng bệnh tâm lý này, chuyên gia đã đưa ra lời khuyên, cần áp dụng quy tắc kiểm tra chéo ít nhất 3 nguồn tin về giá nhà đất trước khi mua và nên tuân thủ lời răn "thà bỏ qua chứ không mua lầm (nhầm, hớ)".
Thứ năm, thiếu kênh đầu tư cạnh tranh
Ông Nghĩa cho rằng, hiện thị trường đầu tư tài chính đang thiếu kênh hấp dẫn đủ sức cạnh tranh với lĩnh vực nhà đất. So với tỷ suất sinh lời từ việc ôm nhà đất chờ thời thì biên lợi nhuận của việc gửi tiết kiệm, mua vàng, tích trữ ngoại tệ, đầu tư chứng khoán, căn hộ cho thuê, kinh doanh sản xuất... đều kém xa. Chính điều này đã vô tình tạo nên niềm tin mù quáng cho các nhà đầu tư, bất chấp mọi cảnh báo rủi ro, không tính đến kịch bản màu xám, họ luôn có một niềm tin chắc nịch rằng, bất động sản là kênh trú ẩn an toàn nhất.
Tuy nhiên, thực tế lại không có kênh đầu tư nào vừa an toàn vừa có biên độ lợi nhuận khủng. Vì vậy, vùng biên lợi nhuận cao đến mức khó tin, lời gấp 3-4 lần trong 3 năm của kênh đầu tư nhà đất cho thấy, rủi ro tiềm ẩn của thị trường này là lớn nhất.
