Báo cáo thị trường quý 2/2022 của Muonnha.com.vn cho thấy, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán trong quý vừa qua, 83% trong số đó thuộc về loại hình cao cấp, giá trên 50 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM vẫn liên tục đội lên trong 6 tháng đầu năm, riêng quý 2 vừa qua, giá căn hộ cao cấp tiếp tục tăng 7% so với cùng kỳ và gần như không còn sản phẩm tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2.
Số liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong quý 2, bình quân giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt gần 57 triệu/m2, tăng 8,6% theo năm. Nguồn cung căn hộ mới tại Sài Gòn đang dồn vào phân khúc cao cấp, hạng sang, căn hộ trung cấp và bình dân dạt về vùng ven là các tỉnh vệ tinh. Điều này khiến TP.HCM khan hiếm dòng sản phẩm nhà trung cấp và tuyệt tích nhà bình dân.
Theo chuyên gia của Muonnha.com.vn, các chủ đầu tư đang chào bán mức giá căn hộ dựa trên chi phí đầu vào. Vì vậy khi các chi phí có xu hướng tăng lên khiến giá bán sơ cấp bị điều chỉnh tăng theo. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi để bán hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi vay của chủ đầu tư cộng dồn vào giá bán, khiến thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nguồn cung thiên về cao cấp, hạng sang cũng khiến mặt bằng trung bình giá bị dội lên. Loại hình căn hộ tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất khỏi thị trường, dẫn đến phân khúc căn hộ trên dưới 45 triệu đồng/m2 trở thành nhóm sản phẩm được tìm kiếm nhiều trên thị trường trong 6 tháng vừa qua. Tuy nhiên sản phẩm có tầm giá này chỉ còn lác đác vài dự án.
Cung - cầu thị trường không gặp được nhau khi 75% nguồn cung cao cấp, siêu sang khi nhu cầu mua tập trung về sản phẩm giá dưới 50 triệu đồng/m2.
Xét về nguồn cung sơ cấp, trong quý 2 vừa qua có 4 dự án đáp ứng mức giá ở tầm 45 triệu đồng/m2. Trong quý 3 tới đây thị trường chỉ còn lại 2 dự án giữ khoản giá này, 1 ở khu Đông và 1 ở khu Tây, khu Nam không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2. Tại khu Đông, dù mật độ dân cư đông đúc với đối tượng chính là lao động trẻ nhưng thị trường này chỉ có dự án MT Eastmark City (mặt tiền đường Vành đai 3) của Rio Land hiện đang giới thiệu với mức giá 39 triệu/m2 và áp dụng lãi suất 0% ân hạn nợ gốc đến khi nhận nhà. Đây cũng là dự án hiếm hoi còn giữ nhịp giao dịch sôi động và ghi nhận thanh khoản cao trên khu vực quận 9 cũ. Vào các dịp cuối tuần khu vực nhà mẫu của dự án này đón hàng trăm khách hàng đến tham quan tìm hiểu, phần lớn là người mua thực và nhà đầu tư dài hạn cho thấy sức cầu của loại hình nhà trung cấp tại TP. Thủ Đức là rất lớn. Tuy nhiên phần nhiều khách mua vẫn có nhu cầu hỗ trợ tài chính từ phía CĐT khi mua nhà.
Đại diện Rio Land chia sẻ, để đưa ra được mức giá này, đội ngũ đầu tư và phát triển ngoài tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án còn chấp nhận biên lợi nhuận vừa phải để san sẻ với khách hàng. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, đây là nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp để khách hàng rộng cửa tiếp cận nhà ở đúng giá trị thực.
Với thị trường khu Tây, tuy từng xuất hiện rất nhiều sản phẩm trung cấp, bình dân nhưng trong quý 3 này, cả khu vực cũng chỉ có duy nhất một dự án còn duy trì giá 45 triệu đồng/m2 là KĐT Akari City (quận Bình Tân) của Nam Long Group. Dự án này từng ghi nhận lượng tiêu thụ đạt 100% trong đợt mở bán quý 2 vừa rồi và hiện có lượng bocking đặt mua trước cao khi chuẩn bị mở bán các block mới trong giai đoạn 2 tới. Đáng nói, ở các đợt bán hàng gần đây, bên cạnh nhóm khách mua quen thuộc, CĐT cho biết có thêm lượng lớn người mua đến từ khu vực TP. Thủ Đức và nhiều quận nội thành như quận 6, quận 10, 11, Tân Bình... Nhóm khách mua này tăng lên rõ nét so với giai đoạn trước đó, đây là điều rất ít xảy ra trước đây.
Sự khan hiếm các sản phẩm vừa túi tiền đang khiến người mua có xu hướng chấp nhận ra khỏi phạm vi quen thuộc để tìm mua các BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực. Động thái "đổi chiều" ở giai đoạn này cho thấy, xu hướng tìm BĐS giá trị ở thực vẫn đang âm ỉ trên thị trường BĐS. Khi một khu vực mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao, điều tất yếu nhu cầu sẽ dịch chuyển về nơi còn là vùng trũng giá. Đặc biệt, giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm thì việc dịch chuyển này lại càng thể hiện rõ ràng hơn. Ngoài ra, việc dịch chuyển nhu cầu còn chứng minh cho một điều, giá BĐS ở một số khu vực tại TP.HCM đang ngày càng xa vời với nhu cầu ở thực của đại đa số người mua, nhất là đối tượng người trẻ.
Thị trường căn hộ thương mại TP.HCM được dự đoán sẽ có thể "tuyệt chủng" các căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m2 .
Riêng với nguồn cung trên thị trường thứ cấp, khoảng giá trên dưới 45 triệu đồng/m2 lại khá dồi dào. Khu Đông với hàng loạt sản phẩm thứ cấp từ các dự án triển khai tầm 5-10 năm trở về trước như Flora Novia, Sunview Town, 4s Linh Đông, Opal Riverside, Ricca… nhiều căn hộ rao bán giá giao động từ 35-45 triệu/m2. Nếu mua các căn diện tích từ 56-60m2 thì tổng giá trị cũng chỉ vào khoảng 2-2.6 tỷ đồng. Khu Nam cũng có nhiều dự án như Sunrise City, River Panorama, Sky Garden, Q7 Boulevard… rao bán thứ cấp căn hộ giá từ 35-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hầu hết các sản phẩm này là các căn diện tích lớn từ 70-110m2, tổng giá trị vào khoảng 4-6 tỷ đồng.
Tuy thị trường thứ cấp có giá bán thấp hơn và giàu sự lựa chọn hơn so với nguồn hàng sơ cấp, nhưng giao dịch sang nhượng lại tại thị trường này lại không mấy sôi động do khách mua không có sự hỗ trợ vay vốn như mua hàng từ chủ đầu tư. “Mua nhà thứ cấp giá sẽ cạnh tranh hơn nhưng cũng đòi hỏi người mua cần có khoản tài chính lớn và phải thanh toán ngay cho chủ nhà. Việc ngân hàng kiểm soát dòng vốn vay mua BĐS khiến nhiều người mua nhà khó tiếp cận đòn bẩy tài chính khi phải tự làm hồ sơ đi vay, nhất là mua lại các sản phẩm thứ cấp”, một môi giới nhà đất tại TP. Thủ Đức cho biết.
Trong bối cảnh giá căn hộ khu TP.HCM đang vào khoảng trung bình 55-70 triệu đồng/m2, chi phí triển khai dự án dội lên cao, việc áp dụng mức giá tầm trên dưới 45 triệu đồng/m2 đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ phải có tiềm lực tài chính mạnh mà còn phải tích lũy được quỹ đất sạch từ sớm. Không có nhiều đơn vị làm được điều này, thế nên việc phát triển các dự án có tầm giá mềm được dự báo có thể sẽ không còn nhiều trên thị trường các năm tới.
Phương Uyên
