Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước loại bất động sản có nguy cơ gây thua lỗ này

Đất nền phân lô nhỏ 1-3 năm không có người xây nhà ở

Đất nền là một trong những loại đất được “săn đón” nhiều nhất trên thị trường bởi mang lại nhiều lợi ích cho người sở hữu (dễ gọi vốn, dễ chuyển đổi mục đích sử dụng, khai thác sử dụng đất hiệu quả...). Tuy nhiên, theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Thành Tiến, nếu đất nền thuộc trường hợp phân lô diện tích nhỏ, nhưng qua thời gian từ 1 - 3 năm, chưa tạo được sự thu hút về nhu cầu xây nhà ở thì chỉ phù hợp với hình thức bất động sản đầu cơ trong thời gian dài.

Vị chuyên gia này còn kể một tình huống đầu tư đất nền phân lô của một nhà đầu tư. Anh nghiên cứu thị trường và nhận thấy tiềm năng đầu tư vào đất nền là vô cùng lớn. Tuy nhiên, do số vốn không nhiều, anh đã quyết định mua đất nền phân lô nhỏ với mong muốn đầu tư vốn ít nhưng thu về lợi nhuận ổn định. Thế nhưng, sau thời gian khoảng 2,5 năm, những lô đất đó vẫn chưa có người mua với mục đích xây nhà ở. Trong tình huống này, đất nền không thu hút nhà đầu tư nên khó chuyển đổi mục đích sử dụng, khiến cho dòng tiền bị chững lại, giá trị của mảnh đất ngày càng giảm đi. Điều này gây khó khăn trong việc mua bán hay chuyển đổi mục đích đầu tư, tạo sức ép về kinh tế ngày càng lớn cho chủ sở hữu.

Vì vậy, để giải quyết vấn đề cấp bách về dòng vốn và xác định hướng đầu tư khác hiệu quả hơn, chủ sở hữu có thể bán ngay loại đất nền này, nhất là trong trường hợp, họ đang gặp phải khó khăn về tài chính như lãi vay ngân hàng, tiền huy động ngắn hạn,...

Bất động sản mua dùng đòn bẩy cao

Phương pháp sử dụng đòn bẩy tài chính cao để mua bất động sản đã được nhiều nhà đầu tư áp dụng, song những rủi ro vẫn luôn rình rập bất cứ lúc nào. Trường hợp bất động sản được mua theo hình thức này, có thể được tiến hành bán cắt lỗ để vừa tránh được rủi ro vừa giải quyết được các vấn đề về tài chính mà nhà đầu tư đang gặp phải.

Chuyên gia Nguyễn Thành Tiến chỉ rõ: “Những thời điểm nhạy cảm của thị trường bất động sản hay sự điều chỉnh về lãi suất, chính sách mua - bán bất động sản của chính phủ,.. sẽ tác động đến bất động sản dùng đòn bẩy cao. Đòn bẩy tài chính là “con dao 2 lưỡi” trong ngành bất động sản, nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo để có sự điều chỉnh cho phù hợp.”

Chuyên gia đào tạo bất động sản Nguyễn Thành Tiến

Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính với mức cao để mua bất động sản. Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết về quản lý các khoản vay và tính toán giai đoạn đầu tư, nên đã thua lỗ, thậm chí là “trắng tay”.

Lớp đào tạo đầu tư BĐS của chuyên gia Nguyễn Thành Tiến

Như trường hợp chị N.T.V (Đông Sơn, Thanh Hóa) đã mua một căn hộ tại trung tâm thành phố có giá 1,6 tỷ đồng. Chị trả trước 30% (tức 480 triệu), số còn lại trả góp bằng cách sử dụng nguồn tiền vay vốn ngân hàng. Để kiếm lợi nhuận, chị đã sử dụng phương pháp đòn bẩy theo cách sử dụng dòng tiền như một khoản vay. Chị đã tính toán rằng nếu thành công, chị có thể rao bán căn hộ với giá cao và thu lợi nhuận khoảng hơn 300 triệu. Tuy nhiên, do cơ cấu thị trường thay đổi, sốt đất chỉ xảy ra trong thời gian ngắn, sau đó bình ổn trở lại, nên chị V vẫn chưa bán được căn hộ. Quan trọng hơn, trong thời gian đó, chị còn phải giải quyết khoản vay ngân hàng cùng lãi suất. Chị rơi vào hoảng loạn, không tìm được hướng giải quyết, bước vào vòng luẩn quẩn “vay chỗ nọ đập chỗ kia”, và cuối cùng dẫn đến thua lỗ, đầu tư thất bại.

Bất động sản có chung sổ đỏ

Hình thức mua bất động sản có chung sổ đỏ không hiếm gặp trên thị trường hiện nay. Các nhà đầu tư thông minh nên tránh xa hoặc lỡ mua rồi cần giải quyết sớm loại bất động sản này.

Bất động sản chung sổ luôn đầy rẫy những rủi ro

Để làm rõ nguyên nhân, ông Tiến đã đưa ra ví dụ về trường hợp mua nhà sổ chung đẩy rủi ro của một người họ hàng. Do thiếu hiểu biết và kinh tế eo hẹp nên anh ta quyết định mua một căn nhà có sổ đỏ chung của chị B (tức nhà của bố mẹ chị B chia cho chị nhưng chưa tách sổ). Sau một thời gian, anh này ngỏ ý với chị B thỏa thuận với bố mẹ chị để làm thủ tục tách sổ đỏ và chị B đã đồng ý. Tuy nhiên, trong quá trình đó, 2 bên sở hữu chung lại xảy ra mâu thuẫn, nên căn nhà đó đã rơi vào vòng tranh chấp, khiến cho việc tách sổ đỏ chung bị trì hoãn và khó giải quyết.

“Việc mua bất động sản kiểu này sẽ không phù hợp để khai thác dòng tiền hay sử dụng tài sản cho mục đích nhà ở bởi nó không đảm bảo về sự ổn định dòng vốn hay vấn đề pháp lý an toàn. Tuy nhiên, trong trường hợp, bạn mua để đầu cơ dài hạn thì có thể sẽ thu được lợi nhuận tùy theo cơ cấu thị trường”, ông Tiến cho hay.

Diệu Ngân