Chia sẻ với PV, anh Tình cho hay, sở dĩ xảy ra thương vụ "dở khóc dở cười" này bởi anh không tham gia trực tiếp vào quá trình mua bán mà nhờ người quen đứng ra đặt cọc. Vì tin tưởng vào mối quan hệ thân quen nên đã không phát hiện ra tình trạng thiếu sót hy hữu trong việc thỏa thuận ngày nhận nhà, cũng không có bất cứ điều khoản phạt tiền nào khi chậm giao nhà.
Chính vì không có điều khoản thoả thuận nào về vấn đề này trong hợp đồng đặt cọc nên khi bên bán nhận đủ số tiền 2 tỷ đồng mà chưa giao bàn nhà, anh Tình phải chạy ngược chạy xuôi kiện tụng, khiếu nại, cầu cứu các cơ quan chức năng hỗ trợ.
Mua nhà từ năm 2010 nhưng đến cuối năm 2015 mới nhận được nhà. Anh Tình chia sẻ, sau vụ mua nhà nhớ đời đó, anh đã rút ra bài học kinh nghiệm là phải trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, ràng buộc rõ thời gian bàn giao nhà. Nếu bên bán không chấp hành đúng thì phải bồi thường 20% số tiền khách đã đóng cho mỗi ngày chậm trễ. Theo anh Tình, phạt nặng như vậy không phải vì anh tham tiền mà cốt để bảo vệ quyền lợi và tài sản.
Không chỉ có bên mua gặp rắc rối vì bất cẩn trong khâu đặt cọc mà ngay cả bên bán cũng mắc phải sai sót này. Đơn cử, chị Đào sở hữu một thửa đất rộng 1.400 m2 ở quận 12, Tp.HCM, sau thời gian đăng tin rao bán đã tìm được khách mua, giá tốt hơn so với kỳ vọng của gia đình 15%. Nhưng bên mua kèm theo điều kiện là sẽ sử dụng khu đất trong quá trình nhận cọc khi chưa ký mua bán công chứng để san lấp mặt bằng và giao tiền cọc bằng công chứng.
Nhiều người thường không đánh giá đúng tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc khi
mua bán BĐS, nhất là giao dịch nhà phố và tài sản gắn liền với đất, dẫn đến
những sai lầm tưởng chừng rất nhỏ có thể gây thiệt hại nặng. Ảnh: Vũ Lê
Để đề phòng rủi ro, chị Đào đã nhờ một môi giới chuyên nghiệp ở địa phương cùng tham gia. Giao dịch trên được thực hiện bằng 2 hợp đồng đặt cọc. Một là hợp đồng chuẩn với các điều khoản cơ bản tại văn phòng công chứng. Hai là (hợp đồng phụ) là thoả thuận ký tay có người làm chứng với chi tiết với các điều khoản đầy đủ được hai bên thống nhất.
Nhưng đến khi ký công chứng xong thì phát sinh chuyện thoản thuận về việc ghi giá bán trên hợp đồng chính thức. Ngay lập tức, thương vụ này phát sinh tranh chấp về giá trị thỏa thuận để đóng thuế thu nhập. Do tình thế hồ sơ công chứng mua bán đã ký và treo tại văn phòng công chứng nên chị Đào và gia đình phải chấp nhận chịu thiệt và giảm thêm một khoản tiền không nhỏ cho khách để thúc đẩy giao dịch thành công.
Ông Nguyễn Tấn Phong, chuyên gia pháp lý BĐS có thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà phố Tp.HCM đánh giá, trong giao dịch BĐS, có rất nhiều thoản thuận cần phải thực hiện. Một trong những khâu quan trọng nhất là việc thỏa thuận đặt cọc. Trường hợp thỏa thuận không đủ chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Song, phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này.
Theo chuyên gia này, có 9 yếu tố cần lưu ý trong việc giao dịch nhà phố ngay tại thời điểm tiến hành đặt cọc. Một là, thoả thuận giá bán. Hai là thoả thuận phương thức thanh toán. Ba là cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà. Bốn là nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí. Năm là thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng. Sáu là tính chính danh của người giao dịch hợp đồng. Bảy là thỏa thuận về vật tư trang thiết bị. Tám là thanh toán các dịch vụ như: điện thoại, điện nước,... Lưu ý cuối cùng là thỏa thuận thời gian và địa điểm sẽ công chứng.
Ông Phong phân tích, thực tế thì không phải mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi. Cũng có không ít trường hợp người mua phải vay ngân hàng, còn người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Vì vậy, nếu chỉ vô tình một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo lại toàn bộ cả quy trình giao dịch mua bán.
John Le, người đang nuôi tham vọng đầu tư dài hạn vào thị trường Việt Nam để phát triển phần mềm tích hợp hỗ trợ giao dịch BĐS chuẩn an toàn tại Tp.HCM, CEO Công ty Propzy Việt Nam cho hay, các giao dịch nhà đất thường gặp những tình huống bể kèo hoặc treo dài hạn vì những sai lầm tưởng chừng như rất nhỏ.
Ông John Le cho rằng, thị trường cần có thêm những công cụ hỗ trợ giao dịch cho cả bên bán và bên mua từ khi bắt đầu tìm kiếm, khảo sát cho đến lúc thương lượng, ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và hoàn tất thương vụ. Tuy nhiên, làm được điều này không phải là dễ dàng nhưng sẽ tạo nền tảng tốt giúp nâng hạng minh bạch cho thị trường, đồng thời đảm bảo an toàn cho những đối tượng tham gia đầu tư, kinh doanh BĐS.
