Do tác động của vấn đề cấp phép và phong tỏa do Covid-19, nguồn cung căn hộ chào bán ra thị trường trong năm 2021 tiếp tục giảm và rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2015. Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, tổng cung năm 2021 có khoảng 14.339 căn hộ từ 19 dự án chào bán, giảm 22% theo năm. Phân khúc căn hộ TP.HCM đã có dấu hiệu phục hồi trong quý cuối cùng của năm 2021 với nguồn cung mới bùng nổ. Nguồn cung mới trong quý 4/2021 đóng góp 48% tổng nguồn cung mới trong năm 2021 nhờ gần 5.000 căn hộ mở bán từ phân khu The Beverly thuộc dự án Vinhomes Grand Park và một số dự án quy mô lớn tích cực ra hàng dịp cuối năm.
Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung trong số đó thuộc về phân khúc cao cấp với 69% nguồn cung mới năm 2021 là nhà ở cao cấp, hạng sang. Căn hộ trung cấp chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 30% nguồn cung thị trường trong khi phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới năm thứ hai liên tiếp. Thị trường ghi nhận dự án siêu sang đầu tiên với mức giá trên 15.000 USD/m2. Phần lớn nguồn cung mới ra mắt tập trung tại khu Đông, chiếm 52%, khu vực phía Tây và phía Nam với thị phần lần lượt là 22% và 17%. Phía Bắc và khu trung tâm, mỗi khu vực ghi nhận một đợt mở bán mới.
Sự áp đảo nguồn cung cao cấp, hạng sang cũng kéo giá bán trung bình năm 2021 tăng 6,9% so với cùng kỳ, lên mức 53 triệu/m2 (không bao gồm thuế GTGT). Giá sơ cấp trung bình của phân khúc căn hộ trung cấp có tốc độ tăng cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi cao cấp và bình dân tăng khoảng 2%. Các đợt mở bán mới của nhiều dự án tại khu vực ngoại thành như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức đang khiến giá bán trung bình khu vực này có xu hướng nâng cấp từ tầm giá trung cấp lên cao cấp.
Các chủ đầu tư tập trung phát triển loại hình căn hộ cao cấp, hạng sang khiến nguồn cung phân khúc căn hộ trung cấp khan hiếm trong năm 2021. Ảnh minh họa
Do nguồn cung hạn chế trong giai đoạn giãn cách trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất cao đã tiếp tục thúc đẩy sức mua của toàn bộ thị trường. Tổng số lượng căn chào bán thành công năm 2021 là 14.639 căn. Tỷ lệ bán lần đầu của các dự án mới đạt 74%, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 100%. Cũng trong năm 2021, ranh giới giữa các kênh bán hàng trực tiếp và trực tuyến được xóa nhòa, đây được xem là biểu hiện của trạng thái “bình thường mới”. Cả hai kênh đều ghi nhận lượng quan tâm tốt từ người mua. Trong khi nhu cầu từ người nước ngoài trong thời gian đóng cửa sụt giảm, người Việt Nam trở thành đối tượng khách mua chính, góp phần duy trì hoạt động ổn định của thị trường.
Về xu hướng thị trường trong tương lai, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ phục hồi và kéo theo sự cải thiện tương ứng về số lượng căn bán thành công. Dự kiến thị trường sẽ chào đón gần 22.000 căn hộ trong năm 2022. Hàng loạt dự án đã triển khai chiến dịch tiếp thị và bắt đầu nhận đặt chỗ cho đợt mở bán năm 2022. Giá sơ cấp trung bình dự kiến sẽ tăng chậm lại khi các dự án ở vùng ngoại thành được nâng cấp và mở bán ở các phân khúc cao hơn. Tuy nhiên, giá cao và quỹ đất khu vực nội thành hạn chế sẽ đẩy nhu cầu sang các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường nhà ở tại các địa phương vệ tinh với mức giá hấp dẫn, sản phẩm đa dạng sẽ vừa hỗ trợ vừa cạnh tranh với TP.HCM.
“Thị hiếu và khẩu vị của khách hàng đã thay đổi không ngừng sau Covid-19 với những đặc tính hoàn toàn mới như công nghệ, xu hướng nghỉ dưỡng tại gia... Ngoài ra, thị trường bất động sản ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng từ thế hệ Z và Millennial, những người đang và sẽ là đối tượng mua chính ở phân khúc cao cấp trở lên. Vì vậy, các chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ nhu cầu của tầng lớp này để đưa ra sản phẩm phù hợp. Việc nối lại các chuyến bay quốc tế, hoạt động kinh doanh trở lại bình thường và nhu cầu nhà ở bền vững là nền tảng giúp duy trì giá và tỷ lệ bán cho thị trường bất động sản nhà ở”, bà Dương chia sẻ.
Phương Uyên
