Giữ trong tay hơn chục căn hộ đa dạng về giá và khu vực được ký gửi bán hộ, anh N.T. Minh, một môi giới tại TP.HCM cho biết, nhiều căn rao bán giá gốc, thậm chí cắt lỗ cả trăm triệu nhưng không kiếm được người mua. Nguyên nhân một phần vì giá cao, một phần do dự án hoàn thiện lộ nhiều khuyết điểm xây dựng. Ngoài ra thị trường hạ nhiệt, vay vốn khó khăn, khả năng mua nhà của nhiều người bị ảnh hưởng cũng khiến thanh khoản chật vật thời gian qua.
Theo anh Minh, không tính giai đoạn bể bong bóng, 5 năm trở lại đây chưa từng khó bán căn hộ như giờ. Phần lớn các căn hộ cần rao bán thuộc những dự án sơ cấp vừa bàn giao hoặc mới nhận nhà tầm 1 năm nhưng nhiều nhất vẫn là từ các dự án đang trong tiến độ thanh toán có nhu cầu thoát hàng. “Có một dự án từng rất “hot” ở khu Đông năm 2020, lúc mở bán tầm giá 3-4 tỷ đồng/căn, ưu đãi thanh toán 50% sau khi nhận nhà. Thời điểm đó nhiều nhà đầu tư tranh nhau suất mua vì thị trường đang nóng sốt, tin chắc là lời. Giờ dự án này sắp bàn giao, là lúc phải toàn tất thanh toán cho chủ đầu tư. Nhiều người cáng đáng không nổi đành phải đẩy mạnh ra hàng. Có người chấp nhận lỗ mong nhanh thoát nợ nhưng cũng không ít khách căn cứ vào giá thị trường chung để ra hàng nên càng khó bán hơn”, anh Minh cho hay.
Thanh khoản căn hộ thứ cấp chịu ảnh hưởng khi thị trường BĐS bị siết tín dụng và ảm đạm giao dịch. Ảnh minh họa
Tương tự, vài tháng nay, anh Quang Thái (phường 10, Tân Bình) tích cực vào các group mua bán nhà đất, đăng tin trên các trang nhà đất trực tuyến để rao bán lỗ gần 100 triệu đồng căn hộ 56m2, giá 2,3 tỷ đồng vừa bàn giao đầu năm nay. Anh Thái cho biết, cuối năm 2020, thời điểm thị trường Bình Dương đang nóng sốt, anh cũng tranh thủ đầu tư 1 căn chung cư. Dự định ban đầu chỉ là lướt sóng, đóng tầm tối đa 50% thì ra hàng. Tuy nhiên nguyên năm 2021 thị trường ảm đạm, đến 2022 thì hạ nhiệt, anh phải gồng đóng đến 70% giá trị căn hộ và giờ khi phải thanh toán phần còn lại cho chủ đầu tư, anh đuối sức.
“Mỗi đợt thanh toán tôi đều phải chật vật đi vay khắp nơi để đắp vào, số tiền phạt đóng chậm giờ đã mấy chục triệu, chưa tính giờ nhà đã bàn giao 4 tháng nhưng vẫn chưa có tiền thanh toán 25% còn lại. Chấp nhận bán lỗ lại căn này nhưng mãi không xong do nguồn hàng cần thoát quá nhiều”, anh Quang Thái chia sẻ.
Không mua đầu tư mà là để ở, chị Minh Hạnh (Dĩ An, Bình Dương) cho biết, mấy tháng qua vợ chồng chị lao đao, không xoay nổi chi phí mỗi tháng, buộc phải sang nhượng lại căn hộ gần 2 tỷ đồng trên đường Phạm Văn Đồng. Thời điểm đầu do chỉ phải đóng 30%, còn có ưu đãi lãi suất vay nên mọi chuyện vẫn ổn, nhưng đến cuối năm 2021 nhận nhà, phải đi vay số tiền còn lại với lãi suất thả nổi, cộng thêm nợ gốc, mỗi tháng vợ chồng chị dành gần hết tiền lương để thanh toán ngân hàng. Lạm phát khiến mọi thứ sinh hoạt ngày thường tăng giá, lương năm rồi không tăng mà thu nhập từ các khoản phụ bị mất hết. Đuối tài chính nên phải bán lại nhà.
“Nhà đã xây xong vào ở, rao bán chênh 100 triệu không có người mua, giờ chỉ còn cách giảm xuống giá gốc. Nói là ra giá gốc nhưng thực tế là mình lỗ nặng vì tốn tiền lãi trả ngân hàng, chi phí môi giới”, chị Hạnh tâm sự.
Áp lực tài chính từ việc thu nhập chịu ảnh hưởng do dịch gây nhiều người mua nhà gặp khó trong thanh toán với chủ đầu tư. Ảnh minh họa
Nhiều nhà đầu tư, người mua ở trước áp lực giá BĐS ngày một tăng cao đã liều lĩnh chọn cách vay vốn mua nhà, đầu tư căn hộ với kỳ vọng giá nhà càng tăng tài sản càng có giá trị. Tuy nhiên do chưa nhìn hết những vấn đề phức tạp đằng sau khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc. Trải qua một đến hai năm mua căn hộ, luôn có lượng khách hàng không nhỏ âm thầm xả hàng dưới giá vốn do đuối tài chính.
Dù các khách hàng bán căn hộ với giá gốc, thậm chí thấp hơn giá mua vào, những ca thoát hàng vẫn khó cạnh tranh được với chính sách bán hàng của chủ đầu tư luôn tung nhiều ưu đãi hơn, giãn tiến độ thanh toán dài hơn so với các đợt bán trước để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm. Kỳ vọng bán nhanh để chốt lời như kịch bản môi giới vẽ ra lúc bán hàng cũng không thể thực hiện vì thanh khoản thị trường khá yếu. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp nhà đầu tư đành bán lỗ để thoát áp lực tài chính.
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thời gian qua dù giá BĐS tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Chính vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS là rất quan trọng. Trước khi xuống tiền mua nhà, nên tìm cách sử dụng vốn vay càng ít càng tốt để tránh rủi ro khi lãi suất thả nổi. Tỷ trọng vốn vay khi mua nhà hình thành trong tương lai năm nay chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi. Người mua nên tỉnh táo chọn lựa giữa việc mua căn hộ nhỏ thay vì mua nhà to hoặc thậm chí cân nhắc thuê nhà thêm một thời gian, chờ tích lũy dòng tiền đạt ngưỡng an toàn rồi mới xuống tiền mua nhà.
Phương Uyên
