Theo thống kê mới đây, lượng cho thuê căn hộ tại TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm. Từ đầy đặt ra câu hỏi, liệu phương thức cho thuê nhà có còn hiệu quả với một số người?
Vì sao hình thức kinh doanh cho thuê căn hộ tại tphcm giảm
“Choáng” với số liệu
Theo Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Dương Thùy Dung, xu thế bất động sản trong năm 2018 có nhiều thay đổi. Không chỉ các chỉ số mua – bán tăng giảm theo từng cấp độ, một điểm đáng chú ý hơn cả nằm ở việc cho thuê căn hộ .
Vài năm trở lại đây, việc đầu tư vào bất động sản phân khúc căn hộ từ sơ cho tới cao cấp không hẳn để ở với số người. Đỉnh điểm trong năm 2018, việc đầu tư vào căn hộ để cho thuê trở thành xu thế. Đặc biệt tại TP.HCM, nhu cầu này đang trở nên “hot”với việc đầu tư vào căn hộ cao cấp để cho người nước ngoài thuê lại sinh sống. Một mặt, điều này giúp người cho thuê thu lại một số tiền lời nhất định. Mặt khác, căn hộ vẫn thuộc quyền sở hữu của họ. Tuy nhiên, khi xu thế này tăng cao và mất khả năng kiểm soát, lợi sẽ bất cập hại.
Chia sẻ từ bà Dung, việc tăng cao cho thuê căn hộ cao cấp đang gây áp lực lên tỉ suất sinh lời. Điều này gián tiếp ảnh hưởng đến rủi ro thị trường căn hộ trong thời gian tới.
Cụ thể trong 2 năm tới, TP.HCM dự kiến tung ra thị trường khoảng 40.000 căn hộ. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 60%. Và trong rổ hàng căn hộ cao cấp, có đến hơn 60% là cho thuê. Với tỉ suất cho thuê như vậy, đã ảnh hưởng rất nhiều đến lợi tức thuê nhà.
Nhưng xu hướng này đã trở nên bùng phát mạnh mẽ.
Nếu như trong năm 2017, những cam kết cho thuê đạt từ 7-8%, con số trong năm nay không đạt được như vậy. Quận 2, nơi được xem có tỷ lệ cho thuê nhà cao nhất khu vực TP.HCM đã giảm từ 7,5% xuống còn hơn 6,5. Kế cạnh đó, quận Bình Thạnh từ mức 6,8% giảm còn khoảng 5,5%…
Trong năm tới, dự kiến nguồn hàng tung ra còn nhiều hơn, điều này tiếp tục thúc đẩy việc tỉ suất cho thuê nhà tăng cao khi các tổ chức – cá nhân nhỏ lẻ tiếp tục đầu tư vào hình thức kinh doanh này.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam được bà Dung chia sẻ, xu hướng mua nhà để ở sẽ giảm, nhường chỗ cho xu hướng đầu tư. Ví dụ điển hình, trong năm 2017, căn hộ cao cấp chiếm 51% phân khúc này, năm tới có thể chiếm đến 61%. Trong khi mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13% (năm 2017 lần lượt là 35 và 15%).
Giải pháp nào cho điều này?
Với bức tranh toàn cảnh như trên, giới chuyên gia dự đoán nếu tình hình này kéo dài. Sẽ gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Gây áp lực lên tỉ suất sinh lời.
Về mặt lý thuyết, khi một cá nhân có tiền đầu tư vào căn hộ nhằm mục đích cho thuê là bình thường. Nhưng nếu xu thế này “bùng phát” dữ dội sẽ dẫn đền nhu cầu cung nhiều hơn cầu. Đẩy đến tình trạng thiếu khách hàng.
Bên cạnh đó, cũng xuất hiện thêm khả năng khách hàng không đủ khả năng thuê nhà ở phân khúc cao cấp với giá chót vót. Cần biết thêm điều rằng, trong năm 2020 khi UBND TP.HCM không cấp phép xây dựng dự án ở khu trung tâm, giá cả căn hộ cho thuê trong khu này tăng cao về giá nhất định. Cho nên, một khi giá tăng cao, cũng rất khó để tìm được khách hàng như ý muốn.
Ví dụ, một người có chi phí thuê nhà 1.500 USD/tháng, họ không thể kham nổi mức thuê cao hơn từ 2.000 – 3.000 USD. Từ đây, bắt đầu buộc các chủ căn hộ phải giảm giá tiền thuê, qua đó thu lại một mức lợi thấp hơn. Thậm chí, dẫn đến một cuộc cạnh tranh về giá giữa khu căn hộ trung tâm và khu ngoài rìa.
Trong khi đó, khi tỷ lệ thuê căn hộ giảm, những chủ đầu tư nhỏ lẻ có thể sẽ gánh một phần nợ ngân hàng rất lớn. Đơn giản, không phải căn hộ nào họ mua đều sử dụng vốn tự có mà không đi vay ngân hàng. Chính điều này, rất dễ đưa chủ đầu tư phải gồng mình trả lãi ngân hàng.
Một góc căn hộ cho thuê của Vinhomes.
Song song việc kể trên, đặt giả thiết, một căn hộ chỉ thu lời trong hạn mức 1 năm. Nhưng khi phải “nằm không” 1-3 tháng không tìm được người, chủ nhà cũng đã mất một khoảng tiền nhất định.
Vì vậy, giải pháp cho điều này là các các nhân đầu tư nên cân nhắc và chọn hướng đi hợp lý trong thời gian tới khi quyết định đầu tư căn hộ cho thuê.
