Huy hoàng một thời
Hiếm có thị trường ven đô nào giữ được sức nóng trong thời gian dài như Hòa Lạc. Theo tìm hiểu của Muonnha.com.vn, cơn sốt Hòa Lạc bắt đầu từ nửa cuối 2018, kéo dài đến năm 2021. Giá đất ở Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây – những địa bàn trọng tâm của thị trường Hòa Lạc đã có những bước tăng mạnh, mức giá chỉ từ 3-4 triệu đồng/m2 của nhiều năm trước nay đều tăng gấp đôi, gấp 3. Nhiều vị trí đẹp mức tăng mạnh hơn, gấp 5 lần trong khoảng 5 năm qua.
Một đặc điểm của thị trường Hòa Lạc là “vắng mặt” những dự án có quy mô, được quy hoạch 1/500 bài bản. Sự sôi nổi của thị trường thời gian qua hoàn toàn đến từ đất nền. Một số nhà đầu tư cá nhân hoặc các nhóm nhà đầu tư mua các lô đất lớn rồi phân lô bán nền. Đặc biệt, đất nông nghiệp, đất vườn, đất trồng cây lâu năm là điểm ngắm của nhóm nhà đầu tư này bởi lợi nhuận khổng lồ sau khi chuyển đổi thành đất ở thành công và phân lô ra bán.
Quá trình chuyển đổi này đã khiến quy mô đất ở tại nhiều khu vực ở Hòa Lạc tăng lên trong những năm gần đây. Số liệu từ các cơ quan chính quyền tại khu vực Hòa Lạc đã nêu bật thực trạng này. Cụ thể, tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), diện tích đất ở liên tục tăng qua các năm. Từ 245,88ha năm 2018 lên 251,85ha năm 2020. Năm 2021, xã Bình Yên tăng thêm 6,42ha đất ở. Tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây), trong năm 2021, toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, số hồ sơ được duyệt khoảng 100 hồ sơ với tổng diện tích hơn 7ha.
Hòa Lạc từng một thời là điểm nóng đất nền Hà Nội
“Lao đao” đầu năm
Tuy nhiên, thời điểm đầu năm 2022, những đợt chào bán đất nền ở Hòa Lạc không còn rầm rộ như cùng kì năm trước. Vào tháng 3/2022, Sở TN&MT Hà Nội ban hành văn bản về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất, trong đó Sở TN&MT đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Động thái này của Sở Tài nguyên và Môi trường khiến Hòa Lạc – thị trường vốn sôi nổi trong việc tách thửa, phân lô trở nên trầm lắng. Một môi giới từng bán tại đây cho biết, trước đó nhiều khu đất, lô đất dù chưa xong thủ tục pháp lý nhưng vẫn được quảng cáo chào bán rầm rộ song song với quá trình làm thủ tục để đẩy nhanh việc thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc cấm tách thửa đất nông nghiệp đã khiến nguồn cung của thị trường trở nên khan hiếm. Nhiều khu đất bị "tắc” đầu ra pháp lý. Lực lượng môi giới, cò đất buộc phải rút khỏi thị trường, tìm các thị trường khác có sản phẩm để bán hàng. Do vậy, bất động sản Hòa Lạc thời điểm đầu năm đang khá trầm lắng.
Tuy nhiên, giá đất vẫn đang thiết lập ở mức cao. Chính ở những khu đất mới được tách thửa, phân lô trong các năm gần đây ở Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, giá bán vẫn duy trì mức 15-27 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá chào bán vẫn là 30-45 triệu đồng/m2. Chỉ những mảnh đất trong dân có diện tích lớn từ 500-700m2, có một phần đất ở, chưa bị chuyển đổi và chưa bị “băm” thành các mảnh nhỏ hơn mới có mức giá mềm, dao động từ 7-10 triệu đồng/m2. Dù giá vẫn cao nhưng thanh khoản của thị trường rất thấp. Rất nhiều môi giới đang hoạt động tại thị trường này cho biết khác với thời kì đất Hòa Lạc sôi động và lên cơn sốt như các năm trước, tỉ lệ giao dịch ở thời điểm hiện tại đang rất nhỏ giọt. Thậm chí, trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận cắt lỗ 10% so với giá mua vào năm ngoái để bán được hàng.
Anh Nguyễn Đình Quang, một nhà đầu tư kiêm môi giới tại thị trường này cho biết, nguyên nhân của sự trầm lắng không chỉ đến từ việc Hà Nội tạm dừng phân lô, tách thửa với đất nông nghiệp mà còn do thị trường Hòa Lạc đã bão hòa, giá bị đẩy cao trong các năm qua. Trong khi đó, các yếu tố kích thích tăng trưởng kinh tế, thu hút dân cư về sống lại đang vận động quá chậm chạp. “Nhiều con đường, nhiều nhà máy, nhiều dự án… từng được truyền thông sẽ xuất hiện tại đây, đến giờ vẫn chưa thấy xuất hiện, vẫn nằm trên giấy khiến thị trường Hòa Lạc mất dần sức hút”, anh Quang cho biết.
Tuấn Võ
