Kinh nghiệm có nên đầu tư căn hộ chung cư cho thuê - Có nhiều lý do để cho rằng thị trường cho thuê căn hộ chung cư có nhiều triển vọng phát triển, trong đó quan trọng nhất vẫn xuất phát từ nhu cầu thực của thị trường. Vậy đầu tư căn hộ cho thuê cần cân nhắc những gì?
Những cặp vợ chồng mới cưới, sinh viên theo học tại các thành phố lớn, các bạn trẻ yêu thích cuộc sống độc lập đều có nhu cầu thuê lại các căn hộ. Chính vì muôn vàn đối tượng như vậy mà lĩnh vực đầu tư căn hộ cho thuê có nhiều cơ hội để phát triển. Bên cạnh nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao, thì do các kênh đầu tư như gửi tiết kiệm ngân hàng, đầu tư mua vàng hoặc chơi chứng khoán do mức sinh lợi thấp hoặc chứa đựng nhiều rủi ro nên nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang kinh doanh cho thuê bất động sản .
1. Những lí do nên đầu tư căn hộ cho thuê
a. Dân nhập cư tăng nhanh
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những đô thị lớn của cả nước, tập trung nhiều hoạt động phát triển kinh tế, kỹ thuật nên thu hút nhiều dân nhập cư trong và ngoài nước đến đây sinh sống, lập nghiệp. Theo số liệu từ Tổng cục Dân số – Kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, tốc độ tăng trưởng nhập cư trung bình là 1,5%/năm cho Hà Nội và 2,2%/năm cho Tp.HCM, tương đương với khoảng 100.000 người tại Hà Nội và 150.000 người tại Tp.HCM hàng năm, trong đó 85% người nhập cư thuộc độ tuổi từ 15-29 tuổi. Tình trạng đất chật người đông là nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng nhu cầu thuê nhà để ở. Bên cạnh đó, giá nhà đất và chi phí lãi vay ngân hàng cao đã hạn chế việc mua nhà của người dân nhập cư. Vì vậy, các thành phố lớn là những thị trường đầy tiềm năng để cho thuê căn hộ chung cư.
Số lượng người nhập cư vào TP.HCM và Hà Nội đang tăng lên hàng năm. Nguồn: batdongsan.com.vn
b. Nhu cầu tự do của giới trẻ
Nhiều bạn trẻ hiện nay rất thích sự tự do, sống độc lập với gia đình nên muốn dọn ra ở riêng nhưng chưa đủ điều kiện để sở hữu một căn nhà nên thuê nhà thường là giải pháp được nhiều thanh niên lựa chọn. Nhóm đối tượng này rất linh hoạt trong vấn đề lựa chọn địa điểm sống, họ thường chọn những khu vực gần trường học, họp chợ, các nơi giải trí, sở hữu một ngân sách trung bình nên họ cũng không có yêu cầu quá cao đối với căn hộ, chỉ ưu tiên vấn đề an ninh và vệ sinh tốt. Những chủ nhà có vốn đầu tư căn hộ cấp 4 hoặc chung cư giá rẻ đều có tập trung khai thác nhóm đối tượng này.
Sự chênh lệch đáng kể giữa giá nhà và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam mang đến cơ hội cho phân khúc cho thuê nhà. Nguồn: Batdongsan.com.vn
c. Cho thuê căn hộ là hình thức đầu tư dài hạn
Khi chịu những ảnh hưởng tích cực của các yếu tố như giá vàng, lãi suất và giá nhà giảm thì việc đầu tư nhà cho thuê là phương án thích hợp trong giai đoạn hiện nay. Trong thời khi đó, lượng khách thuê chủ yếu là doanh nhân, chuyên viên, công chức nước ngoài chỉ tập trung tại thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hoặc khách nghỉ dưỡng tại thành phố để du lịch thì đây là một kênh đầu tư tài chính dài hạn. Dưới góc độ người chủ sở hữu, loại hình đầu tư căn hộ cho thuê này mang đến nhiều lợi ích. Đó là độ rủi ro thấp do các căn hộ cho thuê đều đã hoàn thiện và được sử dụng. Đây cũng được coi là tài sản đảm bảo và tầm nhìn 5 – 10 năm nữa tài sản này sẽ tiếp tục gia tăng giá trị, không kể tiền thuê hàng tháng vẫn chảy đều vào chủ tài sản.
Cho thuê căn hộ chung cư là hình thức đầu tư dài hạn. Nguồn: webphunu.net
2. Những yếu tố sẽ giúp ích cho việc kinh doanh của bạn
a. Liên lạc với các dịch vụ cần thiết
Muốn sản phẩm của mình được biết đến, bạn cần một nhà môi giới uy tín, dịch vụ này giúp giảm bớt các rắc rối khi có người muốn xem nhà và đại diện đứng ra đàm phán với người muốn thuê. Sử dụng dịch vụ này sẽ mang lại nhiều tiện ích khi muốn cho thuê căn hộ chung cư:
- Giới thiệu căn nhà của bạn tới hàng nghìn người đang tìm thuê nhà trong vùng (đảm bảo là bạn chọn một đại lý có thể đăng tin trên các trang web rao vặt )
- Am hiểu về thị trường khu vực, nhu cầu, giá thuê và đối tượng thuê quan tâm đến nhà của bạn.
- Quản lý và tiến hành cho khách xem nhà, tham khảo ý kiến của người thuê về nhà của bạn, sau đó cho bạn phản hồi.
- Đại diện cho bạn đàm phán với những người thuê khi thảo luận về giá thuê
- Cho bạn những lời khuyên và hướng dẫn.
Sau khi đã cho thuê căn hộ, nếu bạn bận rộn đi làm hoặc du lịch nước ngoài một thời gian, bạn sẽ cần đến dịch vụ quản lý để đảm bảo rằng nhà và khách thuê không xảy ra vấn đề gì khi bạn không có mặt ở đó. Dịch vụ quản lý sẽ bao gồm:
- Sắp xếp thỏa thuận thuê nhà và những điều khoản liên quan
- Quản lý từ đầu đến cuối khoảng thời gian thuê theo hướng dẫn của bạn
- Tổ chức thu tiền thuê nhà và sắp xếp, sửa chữa trong thời gian cho thuê căn hộ
- Thay bạn kiểm tra định kỳ tình trạng của căn nhà
- Cung cấp những lời khuyên và hướng dẫn cần thiết trong quá trình hợp tác.
b. Hiểu được nhu cầu của từng loại khách thuê
Nếu bạn cho thuê căn hộ chung cư với các đối tượng là học sinh, sinh viên, họ thường quan tâm đến vấn đề giao thông đi lại, khoảng cách đến trường, các tiệm ăn uống, dịch vụ vui chơi giải trí. Đối với các hộ gia đình, họ lại quan tâm đến an ninh khu vực, công viên, siêu thị để con em họ được phát triển trong môi trường sống tốt nhất. Vấn đề hợp đồng thuê nhà, có những khách thuê cần một nơi ở tạm thời vì nhà họ đang sửa chữa hay trong lúc chờ dọn tới nhà mới do nhà chưa hoàn thiện… lại có những khách thuê nhà vô thời hạn… Do vậy, tùy theo vị trí và tiện ích của căn hộ mà bạn có thể lựa chọn đối tượng thuê cho phù hợp..
Hiểu được nhu cầu của từng đối tượng sẽ giúp bạn lựa chọn được khách hàng thuê nhà phù hợp. Nguồn: vieclam.laodong.com.vn
c. Chi phí cho thuê
Bạn cần suy nghĩ kỹ càng khi định giá cho thuê, ngoài việc suy nghĩ về phần lợi nhuận cũng phải cân nhắc về các chi phí khác trong quá trình sở hữu và cho thuê căn hộ chung cư :
- Các khoản trả nợ thế chấp hàng tháng để sở hữu căn nhà (nếu bạn mua trả góp)
- Các khoản chi phí liên quan đến nâng cấp căn nhà, những tiêu chuẩn an toàn theo quy định về trang thiết bị tiện ích, phòng cháy chữa cháy.
- Đồ nội-ngoại thất (nếu cần thiết)
- Chi phí cho đại lý môi giới cho thuê, dịch vụ quản lý
- Phí bảo hiểm
- Chi phí dự phòng cho những vấn đề sửa chữa và bảo trì.
Cân nhắc các loại chi phí khi cho thuê căn hộ chung cư. Nguồn: taikhoan.com.vn
Kinh doanh cho thuê căn hộ chung cư là một kênh đầu tư hấp dẫn. Nếu bạn có điều kiện hãy mạnh dạn đầu tư căn hộ cho thuê, chỉ cần có kiến thức và nguồn vốn trong tay, bạn sẽ mang về lợi nhuận không nhỏ cho mình. Bạn có thể tham khảo thêm về vấn đề bất động sản trên website rao vặt TPHCM hoặc Hà Nội để tìm hiểu nhiều khía cạnh kinh doanh khác.
Ưu điểm và nhược điểm khi đầu tư căn hộ chung cư cho thuê
Bạn đang có một số tiền rỗi và muốn đầu tư vào loại hình căn hộ chung cư tại TP.HCM? Nhưng bạn chưa nắm được đâu là những lợi ích và đâu là những rủi ro của loại hình đầu tư này. Hãy cùng Muonnha.com.vn phân tích vấn đề này qua bài viết dưới đây hoặc tham khảo thêm Kinh nghiệm kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả .
Những lợi ích khi đầu tư căn hộ tại TP.HCM năm 2018
Ưu điểm 1: Có thể đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt, không cần vốn nhiều
Đối với loại hình căn hộ chung cư, những nhà đầu tư có thể lựa chọn phương án thanh toán trả chậm từ 24-36 tháng. Thậm chí trên thị trường từng xuất hiện các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán kéo dài đến 60-72 tháng nhằm hỗ trợ người mua nhà có điều kiện mua trả góp dễ dàng hơn. Một điều nữa người mua căn hộ nên biết đó là nếu đóng tiền một lần, người mua có thể được chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác như: đất nền, nhà phố riêng lẻ nội thành, biệt thự... thì phương thức thanh toán "dài hơi" khi đầu tư căn hộ giúp người mua có thể tích lũy tài sản dần dần.
Ưu điểm 2: Thủ tục vay vốn đầu tư dễ dàng, nhanh chóng
So với các loại tài sản khác, căn hộ chung cư thường được các ngân hàng thẩm định cho khách hàng vay khá nhanh do chủ đầu tư có liên kết hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng, đây gọi là hình thức bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.
Thủ tục vay vốn đầu tư căn hộ thường dễ hơn các loại hình nhà đất khác
Ưu điểm 3: Luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn
Theo Luật Nhà ở sửa đổi, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua. Quy định bán chung cư khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán cũng nằm trong nỗ lực minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Ưu điểm 4: Có thể đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án
Thông thường một chủ đầu tư dự án tại Việt Nam mất 18 - 24 tháng thực hiện dự án, tính từ lúc công bố, khởi công, xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao căn hộ. Trong khoảng thời gian xây dựng dự án này, các nhà đầu tư nhỏ lẻ không những vừa được đóng tiền theo tiến độ thi công mà còn vừa tận dụng thời cơ tăng giá qua từng mốc biến đổi tích cực của dự án để lướt sóng với chênh lệch trong ngưỡng 5-7%. Ví dụ: giá bán chung cư khi xong móng thấp hơn giá cất nóc, hoàn thiện. Đây là hình thức tăng giá theo từng giai đoạn bán hàng khá phổ biến.
Ưu điểm 5: Thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê
Ngay khi nhận bàn giao nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê lại nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội. Biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm). Nếu so với đất nền không thể cho thuê, biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất. Tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình, từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng.
Nếu bạn đang có ý định đầu tư căn hộ cho thuê và đang băn khoăn về cách tính tỷ suất lợi nhuận thì dưới đây đây là công thức đơn giản mà bạn có thể áp dụng:
Giá cho thuê căn hộ trong 1 tháng nhân với 12 (tháng), sau đó chia cho tổng giá trị căn hộ sẽ ra phần trăm tỷ suất lợi nhuận cho thuê:
Ví dụ: Một căn hộ cao cấp hạng A ở TP.HCM có giá bán là 3.600USD/m2, giá thuê trung bình vào khoảng 27 USD/m2/tháng (tự quản lý –theo CBRE). Tổng tiền thuê nhận được trong năm sẽ là 324 USD/m2 (27USD/m2/tháng x 12 tháng). Vậy tỷ suất lợi nhuận trong một năm sẽ là: (27x12)/3.600= 9%.
Đây là cách tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê trong một năm . Công thức này có thể áp dụng cho mọi hình thức bất động sản như: căn hộ chung cư, nhà đất, nhà phố… Tuy nhiên ngoài con số này ra bạn cũng phải trừ chi phí quản lý, thuế, phí bảo dưỡng… Bạn cũng phải dự trù đến số tháng căn trống (không có người nào thuê) thì mới ước tính được cụ thể lợi nhuận trong năm của mình.
Khi đầu tư căn hộ tại TP.HCM, bạn sẽ thu được dòng tiền từ việc cho thuê, ngoài ra giá trị căn hộ cũng sẽ tăng trong tương lai
Những nhược điểm đầu tư căn hộ tại TP.HCM năm 2018
Nhược điểm 1: Dễ bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo
Tất cả các dự án căn hộ đều được xếp vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền trước, giao nhà sau. Khi mua dự án chung cư, nhà đầu tư sẽ phải nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay được sản phẩm tại dự án, chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ bị đánh giá là ít nhiều chịu tác động bởi các chiến dịch PR (quảng cáo) với nhiều thông điệp vượt xa bối cảnh thực tế.
Nhược điểm 2: Khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ
Trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm, càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian. Khi đó, cần dùng đến quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới.
Nhược điểm 3: Bị ngân hàng định giá cho vay thấp
Mặc dù khách hàng được xét cho vay mua nhà dễ dàng nhưng việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng thường không được định giá cao. Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp. Thông thường, khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản), ngân hàng sẽ định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ thường được định giá 60 - 70%.
Nhược điểm 4: Bị cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung quá lớn
Số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường TP.HCM trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.
Một trong những nhược điểm của đầu tư căn hộ cho thuê đó là bị cạnh tranh bởi nguồn cung quá lớn
Nhược điểm 5: Tranh chấp chung cư luôn âm ỉ, có thể bùng phát bất cứ lúc nào
Đây là yếu tố nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được. Nếu tình trạng tranh chấp diễn ra triền miên sẽ dẫn đến việc giảm giá trị tài sản. Do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua nên hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Công tác quản lý nhà chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng. Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư và cả ban quản lý và cả ban quản trị) vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới.
Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê cần thận trọng điều gì?
Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê - Một cách tốt để tăng thu nhập nhưng vẫn còn nhiều rủi ro không ngờ đến mà bạn nên chú ý!
Hiện nay, việc đầu tư mua căn hộ chung cư cho thuê ngày càng trở nên phổ biến hơn và đó là cách tăng thu nhập hiệu quả đối với những người có nguồn tiền nhàn rỗi cần sinh lời.
Tuy nhiên, cho thuê căn hộ dù mang đến một khoản tiền ổn định hàng tháng nhưng cũng không dễ dàng gì có được bởi theo thực tế cho thấy thì người cho thuê thường gặp nhiều rủi ro như:
Giá nhà quá cao hoặc vị trí không phù hợp nên khó tìm được người thuê
Đây là rủi ro lớn nhất khi cho thuê căn hộ mà các chủ nhà thường gặp phải. Một phần vì do đánh giá không đúng về tiềm năng đầu tư cho thuê của căn hộ nên đưa ra mức giá quá cao so với thực tế khiến khách hàng e ngại.
Lý do thứ hai là vì vị trí xa trung tâm hoặc nằm ở các khu vực thường bị ngập nước, điều kiện tiện ích thiếu thốn... Bên cạnh những lý do đó thì việc không tìm được khách thuê còn tùy thuộc vào yếu tố thị trường bất động sản.
Gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn vốn
Chẳng hạn như bạn bỏ ra khoảng 1 tỷ để mua một căn hộ chung cư thì tối đa bạn chỉ có thể cho thuê với giá từ 10 -15 triệu/ tháng là cao vì nếu cho thuê trên mức đó thì việc tìm được khách là vô cùng khó khăn và việc hoàn vốn thì phải chờ rất lâu; trong thời gian đó thì tiền lại trượt giá nhanh chóng.
Chưa kể đến việc hiện nay có rất nhiều dự án chung cư mở bán với giá rẻ mọc lên ngày càng nhiều giúp những người thuê nhà có thu nhập cao dễ dàng sở hữu riêng cho mình một căn hộ. Vì vậy, các khách thuê tiềm năng của bạn cũng sẽ giảm mạnh!
Mua căn hộ để cho thuê đang là hình thức đầu tư sinh lời được nhiều người ưa chuộng
Mặc khác, bạn còn phải chịu sự cạnh tranh với các dạng chung cư mini có không gian sinh hoạt khang trang, sạch đẹp không thua gì căn hộ của bạn nhưng lại có mức giá cho thuê rẻ hơn rất nhiều; chỉ từ 3 - 5 triệu/ tháng.
Chịu ảnh hưởng từ những vấn đề mà khách thuê gây ra
Đã có nhiều trường hợp người cho thuê không tìm hiểu rõ về người thuê nhà dẫn đến việc không biết người thuê chứa chấp gái mại dâm, hút chích và biến căn hộ của mình thành một tụ điểm ăn chơi thác loạn hoặc thậm chí là gây án mạng trong chính căn hộ của bạn. Chỉ đến khi chính quyền và ban quản lý tòa nhà thông báo thì chủ nhà mới tá hỏa.
Và với những vấn đề nêu trên thì người cho thuê cũng sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều, nhẹ thì phạt hành chính, nặng thì không ai muốn thuê một căn hộ từng xảy ra nhiều vấn đề như vậy.
Đầu tư căn hộ để cho thuê cần có sự thận trọng, tính toán kỹ lưỡng!
Những điều bạn cần thận trọng chú ý khi đầu tư căn hộ cho thuê!
Khác với chothuephongtro , Để hạn chế các vấn đề trên, bạn cần chú ý những điều sau:
- Xác định đúng giá trị và khả năng sử dụng của căn hộ chung cư để đưa ra mức giá phù hợp.
- Nên lựa chọn vị trí kỹ lưỡng trước khi quyết định mua căn hộ để đầu tư cho thuê.
- Chọn mua căn hộ có giá vừa tầm và tính toán kỹ lưỡng khả năng hoàn vốn cũng như khả năng tái đầu tư của nguồn tiền mình thu được từ việc cho thuê căn hộ chung cư.
- Điều tra và xem xét kỹ hành vi, thái độ và thói quen sinh hoạt của người thuê nhà.
- Yêu cầu ban quản lý hoặc đội bảo vệ tòa nhà hay hàng xóm thông báo ngay cho bạn khi người thuê nhà có các dấu hiệu bất thường.
(Theo Nha.chotot.com & Rever.vn)
