Kinh nghiệm kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả, phát triển bền vững - Loại hình kinh doanh bất động sản như cho thuê nhà, cho thuê căn hộ hiện nay đang là một mô hình có nhiều điểm lợi ích thu hút các nhà đầu tư. Vậy cùng tìm hiều các hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê.
Tư vấn bất động sản
1. Các mô hình kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả
Để có thể có một chiến lược đầu tư hiệu quả trong loại hình kinh doanh nhà đất này thì trước tiên nhà đầu tư cần nắm rõ được các mô hình cho thuê phổ biến hiện nay trên thị trường để có cái nhìn tổng quan về tình hình kinh doanh cho thuê cũng như lựa chọn được cho mình mô hình đầu tư phù hợp.
- Các mô hình cho thuê theo sở hữu
Đối với hình thức cho thuê này có 2 mô hình cơ bản:
+ Mô hình sở hữu – cho thuê (own to rent)
Đây là mô hình cho thuê truyền thống và phổ biến nhất, tức là bạn sở hữu bất động sản của riêng mình và cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần.
+ Mô hình thuê – cho thuê (rent to rent)
Đây là hình thức cho thuê khá hot ở các nước đông đúc dân cư với số lượng người nhập cư lớn hoặc tại các khu đô thị có mật độ dân cư rất lớn với nhu cầu thuê luôn ở mức cao. Với hình thức này, nhà đầu tư sẽ thuê lại bất động sản của một ngaoaif khác và cho thuê lại toàn bộ hoặc chia nhỏ rồi cho thuê từng phần. Người thuê sẽ làm việc giao dịch với người đứng ra cho thuê chứ không phải chủ sở hữu của bất động sản đó.
- Các mô hình cho thuê theo hợp đồng thời gian
+ Cho thuê dài hạn
Hợp đồng thuê căn hộ dài hạn hoặc thuê cố định là loại hợp đồng phổ biến nhất, có thể là loại cho thuê năm một hoặc nửa năm. Khi hết hạn thuê, người thuê có thể chọn rời đi (có thông báo trước với thời gian thích hợp), hoặc ở lại và thuê hàng tháng (hình thức bên dưới), hoặc gia hạn hợp đồng thuê (có thể kèm theo mức giảm khi được khuyến khích gia hạn). Lưu ý rằng, thông thường, thời gian thuê càng ngắn, tỷ lệ tiền thuê càng cao.
+ Thuê theo tháng
Một hợp đồng thuê theo tháng hoặc thuê định kỳ, cho phép người thuê nhà hoặc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê bất kỳ lúc nào. Thuê theo tháng thường không có ràng buộc gì nhiều và người thuê thường phải chịu mức giá thuê hàng tháng cao hơn nhiều so với giá thuê cố định. Dù doanh thu cao hơn nhưng sẽ luôn phải đối mặt với việc người thuê chuyển đi liên tục và phải tìm người thuê mới.
2. Các hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê
a. Cho thuê căn hộ qua các kênh OTA (như Booking, Agoda, AirBnB…)
*Ưu điểm:
Dễ dàng đăng kí và cho thuê
Nhiều tên tuổi lớn, phổ biến, đã và đang hoạt động rất hiệu quả như: Agoda, Booking, Luxstay, AirBnB,…
Nguồn khách hàng đa dạng, có thể đến từ khắp nơi trên thế giới
*Nhược điểm:
Vì thực hiện qua online nên những vấn đề về chất lượng, thanh toán, pháp lý khó được đảm bảo hoặc khó xử lý khi có phát sinh.
*Để sử dụng OTA một cách hiệu quả, cần thường xuyên theo dõi lượng khách đặt phòng theo ngày, theo tháng để cập nhật nhu cầu của khách hàng mục tiêu; Thống kê về những phản hồi; xu hướng đặt phòng; thời gian đặt phòng nhằm điều chỉnh mức giá bán phòng cho hợp lý để thu hút khách hàng.
b. Cho thuê căn hộ thông qua một đơn vị quản lý trung gian
*Ưu điểm:
Chủ sở hữu không cần trực tiếp quản lý cho thuê căn hộ của mình, mà đơn vị trung gian sẽ giúp thực hiện tất cả công việc, chỉ cần thu lợi nhuận mỗi tháng.
Đơn vị quản lý sẽ:
- Tìm kiếm người thuê phù hợp nhất bằng các phương pháp tiếp thị và quảng cáo chuyên môn.
- Thay mặt chủ bất động sản thu tiền thuê nhà và thanh toán các chi phí khác, kiểm tra nhà định kỳ và lập báo cáo thu chi hàng tháng.
- Tư vấn và thực hiện sửa chữa, bảo trì kịp thời khi có yêu cầu.
- Tư vấn đầu tư cải tạo bất động sản để tăng lợi nhuận cho thuê…
*Nhược điểm:
Việc thuê đơn vị trung gian sẽ khiến chủ sở hữu mất thêm một khoản chi phí, chi phí này sẽ khiến giá phòng tăng cao hơn, khó thu hút KH và cạnh tranh trên thị trường.
c. Tự cho thuê trực tiếp qua quảng cáo, website
*Ưu điểm:
Chủ sở hữu căn hộ tự tìm kiếm khách hàng, tự cho thuê, tự quản lý tài sản và thu lợi nhuận trực tiếp mỗi tháng.
*Nhược điểm:
Không có thời gian để tìm người thuê thích hợp
Tốn thời gian, công sức tìm hiểu những quy định về pháp luật, các thủ tục pháp lý khi cho thuê nhà
Gặp phải những vấn đề phức tạp nếu có nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa người thuê – người cho thuê
Có nhiều hình thức cho thuê căn hộ, và mỗi hình thức đều có ưu, nhược điểm riêng, chủ sở hữu cần cân nhắc khả năng của mình, và đặc điểm căn hộ mình sở hữu để lựa chọn hình thức đầu tư cho thuê phù hợp nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất.
3. Kinh nghiệm kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả
Việc lựa chọn được một mô hình kinh doanh phù hợp là bước đầu trong chiến lược đầu tư dài hơi mà nhà đầu tư theo đuổi. Bước tiếp theo, nhà đầu tư sẽ cần phải xác định rõ vài yếu tố để thực thi kế hoạch chi tiết.
- Xác định mục đích và mong muốn của việc đầu tư
Việc quan trọng nhất trước khi bạn bắt tay kinh doanh bất cứ thứ gì là cần xác định một mục tiêu cụ thể để có được những phương hướng tính toán có lợi nhất. Bạn cần xác định số vốn đầu tư là bao nhiêu, nguồn vốn đầu tư từ đâu, mức lợi nhuận mong muốn có được, khả năng gắn bó lâu dài, các dự định liên quan đến thương vụ… Khi có được những thông tin này trong tay, bạn sẽ vạch ra được các bước đi tiếp theo.
- Cân nhắc các nguồn lực tài chính
Tài chính có thể là hoàn toàn từ nguồn vốn của bạn hoặc kết hợp thêm các khoản vay một phần để đạt được số vốn cần thiết cho kế hoạch. Điều này sẽ đòi hỏi một sự tính toán cẩn thận. Trong nhiều trường hợp, có thể cân nhắc các hình thức vay vốn ngân hàng để quay vòng vốn và tạo đòn bẩy tài chính. Việc tính toán để cân đối dòng tiền âm – dương (lợi nhuận và lãi suất NH) sẽ rất quan trọng trong việc sử dụng đòn bẩy.
Lựa chọn hình thức tài chính phù hợp
- Xây dựng các phương án hợp tác cùng có lợi
Đối với mô hình cho thuê lại thì cần lưu ý hài hòa lợi ích cả 3 bên, giữa người chủ sở hữu, bạn và cá nhân thuê nhà. Cần đạt được những thỏa thuận đôi bên cùng có lợi với mức lợi nhuận hợp lý cho cả người sở hữu và chủ đầu tư để duy trì hợp tác lâu dài.
- Tối ưu lợi nhuận với căn hộ thuê
Đối với các căn hộ cho thuê lại, một hình thức khá hiệu quả được áp dụng là phân chia lại không gian để tối ưu sử dụng, ví dụ như chia nhỏ 1 căn hộ lớn thành nhiều phòng để cho thuê…. Như vậy, cùng trên một không gian đó, chủ đầu tư có thể đạt được nhiều lợi nhuận hơn.
Với các hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả trên, nhà đầu tư kết hợp với một kế hoạch đầu tư chi tiết, việc đạt được lợi nhuận tối ưu với loại hình kinh doanh này chắc chắn nằm trong tầm tay.
9 bước giúp kiếm trăm triệu đồng từ kinh doanh căn hộ cho thuê
Kinh doanh căn hộ cho thuê có thể tạo ra một dòng tiền thụ động lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, nhưng cũng khiến người kinh doanh chịu nhiều phiền hà từ việc quản lý người thuê, hoặc không tìm được khách thuê nhanh chóng và phù hợp.
Căn hộ cho thuê có hai mô hình kinh doanh khác nhau là sở hữu - cho thuê và thuê - cho thuê lại. Hai mô hình này có tỷ suất lợi nhuận khá chênh lệch. Nếu sở hữu - cho thuê mang lại lợi nhuận trung bình 5-10% mỗi năm thì mô hình thuê - cho thuê lại cho bạn lợi nhuận từ 50 đến 100% mỗi năm. Tuy nhiên, với mô hình sở hữu - cho thuê, bạn sẽ ít tốn công sức và an toàn hơn, trong khi thuê - cho thuê mang lại nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có kiến thức cùng kỹ năng kinh doanh tốt hơn, đồng thời bỏ ra nhiều công sức hơn. Và quy trình 9 bước này áp dụng cho cả hai mô hình trên.
Bước 1: Tìm kiếm một thương vụ phù hợp
Đa số mọi người khi nghĩ đến việc kinh doanh căn hộ cho thuê đều tập trung vào việc đi tìm một bất động sản để mua, hoặc thuê rồi cho thuê lại, mà quên mất một điều quan trọng là mong muốn thật sự của chính họ. Việc đầu tiên bạn cần phải làm rõ một số câu hỏi của chính mình như: nguồn vốn bạn muốn đầu tư? mô hình kinh doanh muốn gắn bó? vị trí khu vực sẽ đầu tư? tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng? hướng đi tương lai sau khi thực hiện xong thương vụ?…
Sau khi đã trả lời đầy đủ những câu hỏi cho chính bản thân mình và hình dung được rõ thứ mình muốn, việc tìm kiếm và gửi thông tin cho các kênh tìm kiếm như văn phòng môi giới, báo mạng, báo giấy… sẽ mang lại cho bạn những kết quả chính xác và hiệu quả đến bất ngờ.
Bước 2: Huy động thêm vốn để tận dụng sức mạnh của đòn bẩy
Tất cả các căn hộ đầu tư và kinh doanh bất động sản thành công không bao giờ sử dụng hết toàn bộ tiền mặt của mình cho một thương vụ kinh doanh. Ngay cả tỷ phú bất động sản Mỹ Donald Trump cũng chỉ bỏ ra 20% số vốn trong một thương vụ dù ông có cả đống tiền mặt trong tay. Vì bản chất bất động sản cho bạn một khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn từ ngân hàng. Tuy nhiên, khi sử dụng đòn bẩy bạn cần phải lưu ý đến dòng tiền âm - khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng. Hãy tính toán và lưu ý dòng tiền âm đó với dòng tiền dương từ việc cho thuê căn hộ để lựa chọn mô hình kinh doanh và khoản huy động phù hợp.
Bạn cũng có thể huy động vốn từ những cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư và chia sẻ cho họ một phần lợi nhuận theo tỷ lệ phù hợp.
Bước 3: Đàm phán hiệu quả để đạt được những thoả thuận cùng thắng
Khi đi mua đất, mua căn hộ cho thuê hay cả thuê căn hộ cho thuê lại thì việc đàm phán đều rất quan trọng.
Bất động sản là một tài sản lớn nên mỗi chênh lệch đàm phán được như giá trên mỗi đơn vị mét vuông, hay giảm được một khoản tiền thuê căn hộ hàng tháng, nếu nhân với tổng diện tích hoặc tổng thời gian thuê thì đó là một con số khá lớn.
Bên cạnh đó, nếu bạn lựa chọn mô hình thuê - cho thuê lại thì việc khai thác và hợp tác với chủ bất động sản là một quá trình làm việc lâu dài và có nhiều yếu tố tác động. Do đó cần phải có những thoả thuận đạt được hiệu quả đôi bên cùng thắng: chủ căn hộ có được mức giá thuê tốt và sự ổn định dài lâu, người thuê cho thuê lại cũng được mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện thương vụ của mình thì việc hợp tác mới lâu dài và bền chặt.
Bước 4: Cải tạo để tối ưu hoá lợi nhuận cho căn căn hộ.
Mỗi căn căn hộ đều có những phần không gian bị lãng phí mà nếu căn hộ kinh doanh biết tận dụng và khai thác thì có thể tạo ra những giá trị cho những người khách thuê khác hoặc tăng thêm lợi nhuận cho mình.
Khi mua hay thuê một căn căn hộ để cho thuê, bạn hãy quan sát những góc không gian đó. Thường một căn căn hộ lớn có nhiều phòng cho thuê, gian bếp ở tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng và vệ sinh. Thay vì để phần không gian chung đó bị bừa bộn theo kiểu “cha chung không ai khóc", bạn có thể biến nó thành một căn phòng có bếp cho những vị khách yêu thích việc nấu nướng. Tầng gác xép áp mái hay căn hộ kho trên sân thượng chỉ cần một chút khéo léo sẽ thành một căn phòng đầy chất nghệ sĩ với ánh trăng vào buổi tối, hay một penthouse thu nhỏ với những cây xanh, thảm cỏ được trang trí ở phần sân thượng trước phòng. Hãy nhìn vào những không gian bị lãng phí và bạn sẽ có một căn căn hộ cho thuê đặc biệt cùng với khoản lợi nhuận tối ưu nhất.
Bước 5: Tiếp thị đích - gửi đúng thông điệp vào khách hàng mục tiêu
Sai lầm phổ biến của những người làm kinh doanh bất động sản cho thuê là học theo các nhân viên môi giới trên thị trường, tiếp thị bất động sản với nội dung chung chung để nhằm thu nhiều khách thuê với nhiều nhu cầu khác nhau.
Nhưng vấn đề bạn nên nhớ rằng, những người môi giới cần nhiều khách hàng vì họ có nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Ngược lại, bạn chỉ có đúng một sản phẩm cho thuê của mình, vì vậy đừng tốn thời gian tiếp những vị khách với nhu cầu không phù hợp. Và bí kíp ở đây chính là sử dụng phương pháp tiếp thị đích: mô tả thật kỹ lưỡng các đặc điểm căn căn hộ cho thuê của mình, giá cả và các khoản phí cụ thể kèm theo những hình ảnh thật của bất động sản đó. Sau đó đưa các thông tin này lên những kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như các trang rao vặt bất động sản, báo chí…
Điều lưu ý lớn nhất là bạn đừng cố gắng dấu diếm thông tin nào, hay sử dụng hình ảnh minh hoạ của bất động sản khác, vì khi khách thuê đến trực tiếp xem căn hộ, họ cũng sẽ nhận ra điều đó. Do vậy hãy thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, bạn sẽ có được những khách thuê mục tiêu - những khách mà căn căn hộ của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thực của họ.
Bước 6: Cho thuê siêu tốc
Câu nói “Thời gian là tiền bạc” trong việc kinh doanh căn hộ cho thuê là một câu nói hoàn toàn theo nghĩa đen. Bởi mỗi ngày, mỗi giờ, mỗi phút, mỗi giây trôi qua không cho thuê được căn căn hộ của mình, bạn đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Nếu ai đã từng làm mô hình thuê - cho thuê lại. Tiền thuê đã trả cho chủ căn hộ rồi mà vẫn chưa cho thuê được phòng thì sẽ hiểu cảm giác mất tiền từng ngày khủng khiếp như thế nào.
Vì thế việc cho thuê căn hộ phải được triển khai với tốc độ nhanh và gấp rút. Để làm được điều này bạn cần có những bước chuẩn bị và cho thuê trước khi căn căn hộ được hoàn thiện xong, bạn có thể tham khảo thêm những trang web cho thuê nhà uy tín . Và một phương pháp khác mà tôi đang sử dụng là tổ chức những cuộc đua cho các đội kinh doanh cùng cho thuê một căn căn hộ để tìm ra đội nhóm chiến thắng và trích một phần lợi nhuận hàng tháng cho họ. Nếu bạn là một cá nhân làm mô hình này, có thể áp dụng tương tự bằng cách gửi thông tin cho nhiều môi giới để tạo ra sự cạnh tranh và cuộc đua cho thuê chính căn căn hộ của mình.
Bước 7: Vận hành và quản lý căn hộ cho thuê hiệu quả để tối ưu chi phí.
Để thu được tiền cho thuê của khách đúng hẹn, hãy áp dụng nguyên tắc về sự chuẩn bị và tạo thuận tiện cho khách bằng nhiều hình thức đóng tiền khác nhau. Lưu ý về việc đóng những khoản tiền dịch vụ đúng hẹn để không xảy ra tình trạng cắt nước - cắt điện làm một số lượng lớn khách thuê phẫn nộ, và giữ uy tín với chủ căn hộ trong vấn đề thanh toán tiền thuê cho họ. Nếu có trục trặc hay phát sinh gì liên quan đến khoản tiền phải trả cho chủ căn hộ, hãy thông báo cho họ trước và có những văn bản xác thực đi kèm.
Việc đăng ký tạm trú tạm vắng, trang bị phòng cháy chữa cháy và các giấy phép cần thiết cho căn căn hộ cho thuê cũng được quan tâm để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và nên nhờ sự tư vấn, hướng dẫn cụ thể của công an khu vực đang quản lý căn căn hộ cho thuê của bạn.
Bên cạnh đó, hãy bảo trì và sữa chữa bất động sản trước khi hư hỏng xảy ra, đừng đợi đến khi có chuyện mới xử lý. Bởi lẽ, đến lúc đó bạn đã chịu những thiệt hại nặng nề và những khoản chi phí sửa chữa sẽ vô cùng đắt đỏ.
Bước 8: Chăm sóc khách thuê để giữ lại những vị khách tốt
Quan tâm và hỗ trợ khách thuê nhiệt tình là một trong những yếu tố quan trọng để có được những khách thuê lâu dài cho căn căn hộ của bạn. Bên cạnh đó, hãy tập trung cho những khách tốt và hạn chế dần những khách thuê xấu.
Trong một căn căn hộ, những khách thuê xấu sẽ khiến khách tốt bỏ đi. Nếu bạn không loại được những khách thuê xấu và giữ được những khách tốt ở lại thì các khách thuê xấu khác sẽ kéo đến lấp đầy căn căn hộ của bạn. Như vậy, bạn sẽ có những trải nghiệm tồi tệ khi kinh doanh với họ như: trễ nải đóng tiền, mất trật tự, mất vệ sinh và phá hoại tài sản…
Bước 9: Xây dựng hệ thống kinh doanh tự động
Trừ khi bạn cho thuê toàn bộ một bất động sản, còn lại việc cho thuê từng không gian nhỏ, hay thuê một căn căn hộ nguyên căn rồi cho thue tro lại từng phòng… sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức và sự quan tâm của bạn.
Hãy thử tưởng tượng bạn có một căn căn hộ với 20 căn phòng cho thuê, và đã có 40 khách hàng đang sống trong căn căn hộ đó với 40 nhu cầu và vấn đề khác nhau có thể xảy ra mỗi tháng. Việc hỗ trợ cho họ cũng là vấn đề đòi hỏi khá nhiều thời gian. Vậy làm thế nào để chúng tôi có thể kinh doanh và quản lý hàng nghìn căn phòng từ Bắc - Trung - Nam với hàng nghìn khách hàng như vậy. Điều khác biệt là chúng tôi đã xây dựng được một hệ thống kinh doanh tự động.
Để làm được việc này, tôi phải chia nhỏ 9 bước kinh doanh này cho 9 bộ phận khác nhau trong tổ chức và kết nối họ lại với nhau. Tạo ra cho họ những quy trình làm việc độc lập và chủ động mà không cần có sự can thiệp của tôi, giúp tôi có thể phát triển tiếp tục mô hình kinh doanh căn hộ cho thuê ở các tỉnh thành khác nhau, trong khi ở TP HCM mọi thứ vẫn chạy tốt. Đó chính là sức mạnh của một hệ thống kinh doanh tự động, nó cho bạn sự tự do đích thực. Tuy nhiên, để xây dựng một hệ thống như vậy không hề đơn giản, đòi hỏi thời gian và nhiều bài học kinh nghiệm xương máu.
(Theo Sandanko.com & Vnexpress.net)
