Những cú mừng hụt
Trong khoảng chục năm trung thành với kịch bản khan hiếm, thị trường nhà giá rẻ từng được hi vọng có sự chuyển biến khi vào quãng những năm 2016-2017, một số ông lớn công bố sẽ xây nhà giá rẻ. Đó là vào cuối năm 2016, Vingroup chính thức ra mắt thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity. Theo như thông tin công bố với truyền thông khi đó, VinCity là phân khúc nhà ở trung bình, bên cạnh Vinhomes - nhà ở cao cấp, Vincom - bất động sản thương mại và Vinpearl - bất động sản nghỉ dưỡng. Căn hộ Vincity sẽ có mức giá bình quân chỉ từ 700 triệu đồng và được quy hoạch theo mô hình khu đô thị khép kín với hạ tầng tiện ích và dịch vụ đồng bộ, gồm giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, mua sắm, vui chơi giải trí, cảnh quan… Vingroup sẽ xây dựng từ 200.000 - 300.000 căn hộ VinCity có mức giá đặc biệt hợp lý trong vòng 5 năm, tạo điều kiện cho đông đảo người tiêu dùng tiếp cận và sở hữu cuộc sống chất lượng và tiện ích tại các khu đô thị do Vingroup phát triển.
Một kịch bản tái lặp đến chục năm nay của thị trường bất động sản là sự khan hiếm trầm trọng của nhà giá rẻ
Thông tin này khi đó có thể coi là một “bom tấn” với thị trường bất động sản vốn áp đảo căn hộ trung – cao cấp, “khát” trầm trọng nhà giá rẻ. Và khoảng hơn một năm sau đó, Vingroup hiện thực hóa lời công bố khi chính thức ra mắt Vincity. Tất cả diễn ra đúng như những gì truyền thông: mô hình khu đô thị khép kín, đồng bộ tiện ích, dịch vụ… chỉ có điều không có những căn hộ bình quân từ 700 triệu đồng xuất hiện như công bố trước đó. Số ít căn hộ studio có diện tích khoảng 30m2 của đợt đầu mở bán vào cuối năm 2018 cũng có khoảng giá trên dưới 900 triệu đồng. Vincity cũng sớm được đổi tên thành Vinhomes với Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park… như ngầm khẳng định sự thăng cấp về “hạng” chung cư và “thăng cấp” trong cả giá bán. Và 5 năm qua đi, các căn hộ ở cả 2 dự án này từ mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 đến nay, ở những phân khu mới ra hàng, giá bán đều thiết lập mức trung bình 40-50 triệu đồng/m2. Những người tiêu dùng của 5 năm trước từng chờ đợi nhà giá rẻ của Vingroup đã “chưng hửng” khi nhận ra “giấc mơ chỉ là giấc mơ”.
Cũng vào năm 2017, tập đoàn FLC công bố xây nhà giá rẻ. Tại Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VNREA vào tháng 7/2021 ở Hà Nội, Phó Chủ tịch Tập đoàn FLC khi đó là bà Hương Trần Kiều Dung đã công bố kế hoạch xây dựng 15.000 căn hộ nhà giá rẻ trong thời gian tới. Thời điểm đó, bà Dung chia sẻ với truyền thông: “Nhu cầu mua bất động sản từ 400-500 triệu đồng rất lớn nhưng không có sản phẩm trên thị trường. FLC đang xúc tiến nhanh nhất những thủ tục để triển khai đầu tư xây dựng nhà giá rẻ có diện tích nhỏ trung bình 25-50 m2 với mức giá từ 400-500 triệu đồng. Theo kế hoạch, FLC sẽ có dự án tại TP. Hà Nội, Thanh Hóa, Bình Định, Thái Bình, Quảng Ninh…". Thông tin này cũng gây xôn xao thị trường, được truyền thông rầm rộ. Thế nhưng, kế hoạch chỉ dừng ở kế hoạch. Trong hành trình “phiêu lưu” và khai phá nhiều vùng đất sau đó của FLC, câu chuyện nhà giá rẻ đã không còn được nhắc lại. Người tiêu dùng tiếp tục “chưng hửng”.
Nhà giá rẻ tiếp tục tăng giá
Lợi nhuận thấp khiến nhà giá rẻ chưa bao giờ là địa hạt màu mỡ để các chủ đầu tư bất động sản đổ vốn. Một sự thực là nhà giá rẻ đã gần như biến mất trên thị trường. Các báo cáo thị trường năm 2021 của Bộ Xây dựng đều nêu bật thực trạng này khi nguồn cung căn hộ bình dân vô cùng ít ỏi và tập trung chủ yếu ở khu vực xa trung tâm.
Đại đa số dân chúng – những người chỉ có khả năng mua nhà giá rẻ đang chờ đợi thực tiễn triển khai
Số liệu CBRE cho biết tại thị trường Hà Nội, kể từ năm 2014, thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt trung cấp, thị trường là cuộc so găng chủ đạo của căn hộ cao cấp và trung cấp. Nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm tới 65% nguồn cung toàn thị trường. Riêng tại TP.HCM, kể từ quý 1/2019, nguồn cung mới chỉ ghi nhận sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường.
Và tại thị trường Hà Nội, số ít những dự án giá rẻ đã hình thành cách đây nhiều năm, đã đi vào vận hành và xuống cấp vẫn tiếp tục tăng giá trên thị trường thứ cấp. Các dự án đã có tuổi đời trên 5 năm như Gemek, The Golden An Khánh… ở Hoài Đức đều đang có giá bán dao động phổ biến 1,6-1,7 tỷ đồng/căn, tăng 30% so với mức giá 1,1-1,2 tỷ đồng/căn ở thời điểm mới mở bán 5 năm về trước. Tại Hà Đông, Mipec Tower, ICID (Hà Đông), 4 năm trước có giá 1,2-1,3 tỷ đồng/căn thì nay giá chào bán đều dao động phổ biến 1,5-1,9 tỷ đồng/căn. Riêng tại TP.HCM, căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng trên thị trường hai năm gần đây.
Năm 2021, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng cấp bù lãi suất và gói tín dụng trị giá 65.000 tỷ đồng, gồm cả chính sách đặc thù cho nhà giá rẻ. Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường giá rẻ chưa ghi nhận những biến chuyển đáng kể. Đại đa số dân chúng – những người chỉ có khả năng mua nhà giá rẻ đang chờ đợi thực tiễn triển khai. Và tất nhiên không ai mong bị rơi vào kịch bản "chưng hửng" mà các ông lớn bất động sản từng công bố rầm rộ trên truyền thông một thời.
Duy Bách
