Tìm mua căn hộ tại quận Bình Tân, anh Phú khá bất ngờ khi thấy sự chênh lệch giữa giá bán các dự án căn hộ sơ cấp và hiện hữu trên địa bàn này. Anh cho biết, lúc đầu có tìm hiểu một số dự án đang triển khai, nếu gần khu trung tâm thì giá bán tính cả thuế đa phần đều từ 55-60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên khi anh tìm hiểu một số dự án cũ cùng trên khu vực này thì có rất nhiều căn hộ giá chỉ từ 35-40 triệu đồng/m2 dù thời gian sử dụng chỉ tầm 5-7 năm đổ lại.
Các dự án đang triển khai thì có nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn, ưu đãi thanh toán nhưng giá bán cao. Những dự án cũ được sang tay bán lại thì không có những chính sách hỗ trợ tài chính nhưng giá bán mềm hơn rất nhiều, có nhiều dự án cùng trên khu vực nhưng giá chênh nhau đến 50%. Chưa bàn đến việc chất lượng dịch vụ có chênh lệch lớn hay không, với mức giá này thì anh Phú cảm thấy mình có nhiều cơ hội hơn nếu tìm nhà ở các chung cư cũ.
Giá bán căn hộ hình thành trong tương lại đang tăng cao tạo ra sự chênh lệch lớn với nguồn hàng thứ cấp.
“May mắn là vợ chồng tôi có tích lũy tiền trước đó để mua nhà, thêm được hai bên gia đình hỗ trợ nên không cần phải vay ngân hàng. Việc chọn mua căn hộ cũ sẽ phù hợp vì nếu cùng diện tích, cùng khu vực, giá nhà đang triển khai cao hơn từ 500 triệu đồng đến cả tỷ đồng mà còn phải chờ vài năm để nhận nhà”, anh Phú chia sẻ.
Cùng đi săn căn hộ cũ nhưng không để ở mà để kinh doanh đầu tư cho thuê, ông Trung (quận 6, TP.HCM) cho biết, trên cùng địa bàn thì giá thuê các dự án mới bàn giao có thể cao hơn các dự án cũ 1-2 triệu nếu cùng phân khúc. Tuy nhiên giá mua vào thì cao hơn 30 -50% so với dự án cũ. Chính vì vậy, để kinh doanh đầu tư, ông chọn mua các dự án hiện hữu nhờ giá bán thấp, nhiều sự lựa chọn và dễ cho thuê hơn. Lợi nhuận cũng cao hơn do chi phí bỏ ra không cao mà giá thuê không chênh lệch nhiều.
Bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây. Theo Savills Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ ở TP.HCM đã đạt mốc trung bình 124 triệu đồng/m2 vào quý 3/2022, điều này thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại diễn ra sôi động hơn. Hiện nay nguồn cung nhà ở sơ cấp đang thiếu hụt, tiến độ xây dựng nhiều dự án đang bị gián đoạn và giá tăng cao khiến người mua nhà ở thực có sự quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.
“Mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên nếu mua nhà hoàn thiện thì khách hàng sẽ phải trả toàn bộ giá trị căn hộ một lần mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư. Đây được xem là thách thức đối với người mua nhưng ở diễn biến khác, khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 25-35%. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mức chênh lệch này lên tới 30-60%”, chuyên gia Savills cho hay.
Khảo sát thực tế từ Muonnha.com.vn cũng cho thấy, nhiều dự án trên cùng khu vực có mức giá bán chênh lệch khá lớn. Ví như tại khu vực Cát Lái (TP.Thủ Đức), các dự án mới triển khai như Saito Residence có giá từ 55-60 triệu đồng/m2 nhưng loạt căn hộ hiện hữu tại đây như Citi Alto, Citi Soho, Citi Home có giá bán dao động từ 30-37 triệu đồng/m2. Tương tự tại quận 10, dự án mới đang triển khai trên đường 3/2 là Sun Avenue có giá bán gần 100 triệu đồng/m2 trong khi căn hộ hiện hữu The Flemington nằm sát bên có giá chỉ 55 -65 triệu đồng/m2 và đây đã là mức giá vừa điều chỉnh “ăn theo” dự án mới. Loạt dự án hiện hữu khác trên địa bàn quận 10 có niên đại sử dụng tầm 5 năm gần đây như Hado Centrosa, Kingdom 101 cũng chào bán mức giá từ 68-85 triệu đồng/m2.
Thị trường căn hộ thứ cấp dự báo sẽ sôi động các tháng cuối năm khi nguồn cung sơ cấp tiếp tục khan hiếm.
Hay như khu vực quận 7, Nhà Bè, loạt dự án mới như The Essensia, Sunshine River, Shizen Home có giá bán từ 60-90 triệu đồng/m2, các căn hộ hiện hữu Sunrise City, Q7 Riverside, Eco Green, Himlam Riverside, Sky Garden, … đang có mức giá bán chỉ tầm 45-60 triệu đồng/m2.
Rào cản lớn nhất giữa căn hộ hoàn thiện và căn hộ đang triển khai là yếu tố thanh toán. Nếu muốn mua nhà hoàn thiện thì phải có một lượng tài chính lớn còn mua căn hộ hình thành trong tương lai thì được thanh toán theo tiến độ, sẽ "dễ thở" hơn. Tuy nhiên trước thực tế TP.HCM ngày càng ít dự án mới triển khai, nguồn cung lại bị đẩy ra vùng ngoại ô, giá tăng chóng mặt nên nhiều người mua thực chọn dự án cũ ở thị trường sơ cấp.
Nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM vẫn đang tiếp tục sụt giảm, giá nhà mới tăng cao càng khiến thị trường thứ cấp sôi động, lượng giao dịch khá tốt, nhất là ở phân khúc căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng. Dự báo các giao dịch căn hộ thứ cấp trong các tháng tới sẽ còn tiếp tục sôi nổi hơn nữa. Những yếu tố mà người mua nhà quan tâm ở căn hộ năm 2023 sẽ bao gồm chính sách ưu đãi, tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư, giá thành, vị trí và môi trường sống.
Phương Uyên
Xem thêm:
>> Có Thể Thuê Chung Cư Giá 5 Triệu TPHCM Không?
