"Kinh tế phát triển, dòng vốn FDI và cơ sở hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện dã tạo động lực cho những chuyển biến vừa qua và sẽ tiếp tục là nền tảng thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường văn phòng trong năm 2018", CBRE Việt Nam nhận định.
Hà Nội khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A
CBRE cho hay, tốc độ tăng trưởng nguồn cung văn phòng cho thuê tại thị trường Hà Nội có xu hướng chậm lại từ mức 10%/năm trong giai đoạn 2012 - 2016 xuống 5%/năm trong 2017, cho phép thị trường có thời gian hấp thụ các diện tích trống còn lại.
Vì vậy, thị trường chứng kiến việc tăng giá chào thuê ở cả hạng A và B lần đầu tiên trong vòng 10 năm qua.
Cùng với đó, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A đạt mức trung bình 91% tính đến cuối năm 2017, cho thấy mức tỷ lệ trống thấp nhất kể từ năm 2011.
Trong tương lai, dự kiến tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội sẽ tăng từ 4 - 8%/năm trong năm 2018 - 2019 trước khi tăng mạnh trở lại từ năm 2020. Nguồn cung mới hạn chế sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động của hạng A, nhất là khi không có dự án mới nào có kế hoạch hoàn thiện trong năm 2018.
Theo dự báo của CBRE, giá thuê hạng A sẽ tăng 3,5% theo năm, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 96% trong năm 2018.
Trong bối cảnh nguồn cung hạng A hạn chế tại khu vực trung tâm, các khách thuê hiện hữu tại khu vực này thường có xu hướng gia hạn hợp đồng thuê.
Đối với hạng B, số lượng nguồn cung mới hoàn thiện đi vào hoạt động, nhất là tại khu vực phía Tây sẽ tiếp tục là thử thách lớn đối với loại tài sản này.
Dự kiến trong các năm tới, chênh lệch về giá của các tòa văn phòng hạng B sẽ được nới rộng hơn. Những dự án mới ở vị trí thuận lợi, diện tích sàn lớn và quản lý tốt sẽ chào mức giá cao hơn trung bình thị trường, trong khi đó, các dự án còn lại phải dựa vào chiến lược giá thuê cạnh tranh để duy trì tỷ lể lấp đầy.
CBRE nhận định sẽ không có nhiều thay đổi về giá thuê văn phòng Hạng B tại Hà Nội trong năm 2018. Trong năm 2017, khách thuê thuộc lĩnh vực truyền thống là sản xuất, tài chính và công nghệ tiếp tục giữ vị trí chủ chốt chiếm gần 50% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE.
Bên cạnh đó, CBRE cũng cho biết, các ngân hàng và công ty công nghệ trong và ngoài nước đang rất tích cực tìm địa điểm để mở rộng mạng lưới trong các năm gần đây. Các ngành này sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu. Nhu cầu ổn định từ các ngành truyền thống cùng với sự tăng trưởng của các ngành mới như logistics, giáo dục, văn phòng chia sẻ, sẽ là động lực để tăng tỷ lệ lấp đầy.
Thị trường văn phòng cho thuê được đánh giá là rất tiềm năng
trong thời gian tới. Ảnh: Đức Thành
Xu hướng ly tâm của văn phòng Tp.HCM
Tại Tp.HCM, do việc thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm, nhiều công trình văn phòng mới đang được triển khai mạnh mẽ tại khu vực rìa trung tâm (khu vực trước đây vốn ít được chú ý tới), nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê văn phòng trong 3 năm tới.
Đơn cử như kế hoạch xây dựng dự án Viettel Complex, giai đoạn 2 tại quận 10 tiếp nối thành công của giai đoạn 1. Hay tòa nhà văn phòng hạng B đầu tiên tại Khu đô thị Thủ Thiêm -Thaco Building, tuy có diện tích cho thuê chỉ 7.000m2 nhưng cũng đã tạo nên được xu hướng phát triển văn phòng mới cho khu vực này.
Mặc dù mức giá thuê hiện tại cũng đã khá cao (38 USD/m2/tháng cho Hạng A và 21 USD/m2/tháng cho Hạng B), tuy nhiên với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, trong giai đoạn 2018 - 2020 mức giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục tăng khoảng 2%/năm.
Hơn nữa, xu hướng dịch chuyển đến các văn phòng chất lượng tốt hơn cũng sẽ thúc đẩy giá thuê tăng và từ đó giúp nguồn cung mới tăng trưởng.
Sự phát triển của nền kinh tế cũng phần nào giúp các khách thuê thuộc các ngành như công nghệ thông tin, logistics… tự tin hơn trong kế hoạch đổi văn phòng và mở rộng đến các tòa nhà mới, chất lượng tốt hơn với giá thuê cao hơn.
Trong năm 2018, chỉ có 2 tòa nhà hạng B là Viettel Complex giai đoạn 2 và Thaco Building dự kiến đi vào hoạt động. Việc không có nguồn cung hạng A mới trong năm giúp cho giá thuê hạng A có khả năng tăng 2%.
Trong năm 2019, nguồn cung sẽ tăng thêm với một tòa nhà hạng A mới và khoảng 4 tòa nhà hạng B. Dự kiến, giá thuê của cả hai hạng sẽ tăng trong 2019, mặc dù mức tăng của hạng A sẽ thấp hơn do có nguồn cung mới đưa vào hoạt động.
Nguồn cung mới trong năm 2020 sẽ thu hút sự chú ý vào hạng A, với hai dự án chủ chốt và được trông đợi từ lâu nằm tại khu vực trung tâm là Spirit of Sài Gòn và Thương Xá Tax.
Cùng với sự hoàn thiện dự kiến của tuyến tàu điện trên cao, các dự án vị trí trung tâm này khi đi vào hoạt động được kỳ vọng sẽ giúp giá thuê văn phòng hạng A tăng 2% và đạt mức 40 USD/m2/tháng trong năm 2020, tăng từ mức 38 USD/m2/tháng tại thời điểm hiện tại.
Thị trường văn phòng Tp.HCM từ năm 2020 trở đi được dự đoán sẽ dần tập trung vào phân khúc văn phòng Hạng A với nhiều tòa nhà và khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn trong thị trường văn phòng.
(Theo Đầu tư chứng khoán)
