Quận Thủ Đức hiện đã sáp nhập vào thành phố Thủ Đức cùng quận 2 và quận 9 từ ngày 1/1/2021. Tuy nhiên khi giao dịch thì người mua và nhà đầu tư vẫn quen phân vùng theo địa giới các quận cũ, nhiều dự án BĐS cũng vẫn gắn với tên quận. Đây cũng là lý do trong bài viết này Muonnha.com.vn đưa thông tin theo phân vùng 3 quận cũ là Thủ Đức, quận 2 và quận 9.
Ngoài bài viết, bạn đọc cũng có thể theo dõi nội dung chi tiết trong video dưới đây:
1. Những Lợi Thế, Tiềm Năng Của Bất Động Sản Thủ Đức
Về vị trí, quận Thủ Đức nằm ở phía Đông Bắc TP.HCM, giáp quận 2, quận 9, Bình Thạnh, đặc biệt phía Bắc giáp TP. Dĩ An và Thuận An của tỉnh Bình Dương, những địa bàn có thị trường BĐS rất phát triển, tạo lực đẩy cho BĐS Thủ Đức.
Về hạ tầng giao thông, địa bàn quận Thủ Đức có nhiều tuyến đường liên kết vùng và đường giao thông nội thị. Quận Thủ Đức còn có cụm cảng Trường Thọ, giữ vị trí kết nối quan trọng của TP.HCM.
Về hạ tầng xã hội, Thủ Đức có nhiều trường đại học, KCN, chợ... đáp ứng tốt nhu cầu của người dân nên là lợi thế cho việc phát triển các loại hình nhà ở:
- Làng Đại học Thủ Đức với nhiều trường ĐH danh tiếng như ĐH Bách Khoa, ĐH Khoa học Tự nhiên; ĐH Khoa học XH & NV; ĐH Quốc Tế; ĐH Công nghệ TT...
- 2 KCN lớn: KCN Linh Xuân - Linh Trung; KCN Bình Chiểu
- Khu chế xuất Linh Trung quy tụ hơn 30 công ty nước ngoài, vốn đầu tư hàng trăm triệu đô la
- Chợ: Bình Triệu, Linh Xuân, Phước Long, Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú...
Về nguồn cung dự án BĐS, theo dữ liệu lớn của Muonnha.com.vn, trên địa bàn quận Thủ Đức hiện có hơn 90 dự án BĐS đang hoạt động hoặc triển khai. Con số này thấp hơn nhiều so với quận 2 (150 dự án) và quận 9 (170 dự án). Cơ cấu nguồn cung dự án tại Thủ Đức có hơn 51% là chung cư, còn lại là KDC, nhà phố:
Trên địa bàn quận hiện có KĐT Vạn Phúc City là dự án có quy mô lớn nhất (198ha) cũng là KĐT mới duy nhất của quận Thủ Đức. Quận còn có khu phức hợp quy mô trung bình là Green Home (79,5ha) còn lại trên địa bàn chủ yếu là các KDC, Khu căn hộ dưới 10ha.
Cùng với quận 2, quận 9, Thủ Đức được định vị là đô thị hạt nhân của TP.HCM, liên tục được đầu tư hạ tầng trong những năm qua. Chẳng hạn tuyến metro số 1, các tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến Vành đai 3... giúp kết nối Thủ Đức đến các quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Quận 1 qua đường Điện Biên Phủ nên giờ đây Thủ Đức không còn là vùng ven xa xôi mà được định vị là một địa bàn ưa thích của người mua nhà giá vừa tầm.
Ngoài ra, việc triển khai đường Vành đai 2 (đoạn từ nút giao Bình Thái đến đại lộ Phạm Văn Đồng), cầu nối bán đảo Thanh Đa (Q.Bình Thạnh) với quận Thủ Đức và công trình nâng cấp, mở rộng đường Tô Ngọc Vân lên 30 mét cũng giúp Thủ Đức lột xác về hạ tầng và giúp cư dân thành phố đi lại dễ dàng hơn.
Như vậy xét về vị trí, hạ tầng giao thông và hạ tầng kinh tế - xã hội thì quận Thủ Đức có nhiều lợi thế để hình thành một thị trường bất động sản sôi động và tiềm năng.
2. Giá Bất Động Sản Thủ Đức Và Tình Hình Cung - Cầu 10 Năm (2011-2021)
Trong 10 năm (2011-2021) Muonnha.com.vn chia thị trường bất động sản Thủ Đức thành 3 giai đoạn dựa trên những tác động của quy hoạch, chính sách và kinh tế vĩ mô.
Giai đoạn 2011-2014: dồi dào nguồn cung căn hộ bình dân
Cũng như tình hình chung cả nước, đây là giai đoạn thị trường bất động sản quận Thủ Đức đóng băng giao dịch, lượng hàng tồn kho rất lớn sau ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu.
Để tăng thanh khoản nhiều chủ đầu tư chấp nhận hạ giá sản phẩm sơ cấp. Đơn cử, năm 2013 Tập Đoàn Đất Xanh mở bán giai đoạn 2 dự án 4S Linh Đông với giá chỉ 12,1 triệu đồng/m2 trong khi giá lúc mới ra mắt khoảng 17 triệu đồng/m2. Tập đoàn này còn "đại hạ giá" tới 50% đối với các căn biệt thự diện tích lớn tại dự án Thủ Đức Garden Homes (Hiệp Bình Phước).
Cũng thời gian này, nhiều chủ đầu tư không đủ tài chính phải sang nhượng dự án. Đây cũng là cơ hội cho những Tập đoàn có tiềm lực tài chính, chẳng hạn Đất Xanh đã thâu tóm nhiều dự án tại Thủ Đức như chung cư Sunview 7 và chung cư Gia Phú đoạn 2.
Tuy nhiên đây cũng là giai đoạn nguồn cung mới của thị trường vô cùng dồi dào, đặc biệt là loại hình chung cư giá bình dân. Một loạt dự án căn hộ có giá chỉ từ 13-15 triệu/m2 xuất hiện tại Thủ Đức như:
- 4S Linh Đông: 12,1 triệu đồng/m2
- Chung cư Linh Trung: 13 triệu/m2
- First Home Premium Thủ Đức: 13 triệu/m2
- Lan Phương MHBR Tower (14,8 triệu/m2)
Với loại hình đất nền, theo khảo sát của Muonnha.com.vn, giá đất nền dự án tại quận Thủ Đức năm 2013 vào khoảng 8-12 triệu/m2, dự án có vị trí đẹp từ 15-18 triệu/m2. Mức giá này đã được chiết khấu từ 20-40% so với giai đoạn 2008-2010.
Có thể nói năm 2011-2014 là giai đoạn đen tối của thị trường BĐS Thủ Đức, không chỉ tồn kho, bán tháo dự án mà pháp lý cũng lỏng lẻo, nhiều chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn, vi phạm xây dựng diễn ra rất phổ biến.
Tuy nhiên từ cuối 2014 thị trường dần nhìn thấy ánh sáng, thanh khoản được khơi thông nhờ các gói hỗ trợ từ Chính phủ, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng. Thị trường dần bước sang giai đoạn phục hồi.
Giai đoạn 2015-2017: bùng nổ đất nền phân lô
Năm 2015-2017 thị trường bất động sản Thủ Đức khởi sắc và có đầy đủ những yếu tố để tăng trưởng mạnh mẽ như:
- Tâm lý thị trường tốt lên;
- Thanh khoản cải thiện;
- Quận ban hành chính sách phân lô đơn giản để thu hút đầu tư;
- Quy hoạch metro, vành đai, cao tốc ở khu vực phía Đông bao gồm Thủ Đức;
- Mặt bằng giá còn hấp dẫn;
- Quỹ đất dồi dào...
Nếu ở giai đoạn trước thị trường xuất hiện nhiều dự án chung cư bình dân thì giai đoạn 2015-2017 Thủ Đức nói riêng và khu Đông nói chung bùng nổ đất nền phân lô do nới lỏng chính sách phân lô.
Đất nền phân lô chủ yếu nằm ở mặt đường lớn như Phạm Văn Đồng, Đặng Văn Bi... với giá bán dao động từ 20-45 triệu/m2. Ngoài ra còn nhiều dự án phân lô nhỏ lẻ chỉ vài chục nền nằm rải rác trong các khu dân cư với giá 15-18 triệu/m2. Năm 2017 được coi là "đỉnh điểm" của đất nền khu Đông với giá tăng 20-40% so với năm 2016. Giá tăng nhưng thanh khoản vẫn rất tốt, thậm chí đất nền đường Phạm Văn Đồng không còn hàng để bán. Ngay cả những nền vị trí hẻm, đường nhỏ cũng tăng giá cao và được săn đón bởi người mua ở lẫn nhà đầu tư thứ cấp.
Ngoài đất nền, giá các loại hình BĐS khác cũng tăng mạnh. Đơn cử giá căn hộ chung cư giai đoạn này tăng trung bình khoảng 20% so với năm 2011-2014, từ mức 14 triệu/m2 lên 17 triệu/m2.
Dự án sơ cấp giá rẻ nhất giai đoạn này là Samsora Riverside có giá từ 700 triệu/căn. Các dự án tầm trung, cao cấp như Saigon Avenue; Moonlight Residences; Him Lam Phú Đông Opal Garden; Sunview Town... đều thiết lập mặt bằng giá mới, từ 1,6 tỷ đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn.
Loại hình nhà riêng giai đoạn này cũng giao dịch rất sôi động với giá phổ biến từ 1,8-2,5 tỷ/căn, những căn trên 3 tỷ đồng được mua nhiều với mục đích đầu tư cho thuê. Nhà mặt tiền phường Trường Thọ giá từ 25-28 triệu/m2 năm 2015 tăng lên 33-38 triệu/m2 năm 2018, nhà hẻm từ mốc 18-20 triệu/m2 tăng lên 20-24 triệu/m2.
Giai đoạn 2018-2022: giá neo cao, chững giao dịch
Sau khi bùng nổ vào năm 2016-2017 thị trường nhà đất quận Thủ Đức có dấu hiệu chững và đi ngang từ năm 2018-2020. Dù thị trường yên ắng giao dịch do khan hiếm nguồn cung nhưng giá nhà đất vẫn neo cao thậm chí tiếp tục tăng.
Ảnh hưởng của dịch Covid-19 năm 2019-2020 gần như không tác động đến giá rao bán của BĐS Thủ Đức, tuy nhiên thị trường tiếp tục chững giao dịch. Theo dữ liệu lớn của Muonnha.com.vn, năm 2021 khi chính thức sáp nhập vào TP. Thủ Đức, giá nhà đất quận này lại tăng mạnh. Cụ thể, so với năm 2019 giá đất theo tin đăng tăng 67%, giá chung cư tăng 38%, giá nhà riêng, nhà phố, biệt thự tăng 30-33%.
Theo tin đăng bán trên Muonnha.com.vn, giá đất trung bình tại Thủ Đức hiện dao động từ 50-70 triệu/m2; giá nhà riêng khoảng 83 triệu/m2; giá nhà mặt phố khoảng 114 triệu/m2; giá căn hộ khoảng 37 triệu/m2 cho phân khúc trung cấp, cá biệt có những dự án căn hộ giá trên dưới 100 triệu/m2 cho phân khúc cao cấp.
Đây là mức giá rao bán trung bình, còn cục bộ tuyến đường, dự án đã có mặt bằng giá mới rất cao. Ví dụ đường Võ Văn Ngân hiện có giá nhà đắt đỏ nhất nhì Thủ Đức như đoạn gần Ngã tư Thủ Đức và ĐH Sư phạm Kỹ Thuật giá nhà từ 160-190 triệu/m2. Nhà cấp 4 đường Tô Ngọc Vân diện tích 150m2 có giá từ 22-25 tỷ đồng/căn...
Loại hình căn hộ cũng có nhiều dự án có giá thứ cấp trên 45 triệu/m2, hay ở tầm đắt đỏ có dự án căn hộ King Crown Infinity giá từ 94 triệu/m2... Tuy nhiên, so với quận 2 và quận 9 thì Thủ Đức vẫn có nhiều dự án căn hộ giá sơ cấp chưa quá cao, đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập tầm trung trở lên như Fiato Premier (52tr/m2); Urban Green (54tr/m2); Happy One Linh Xuân (45tr/m2)
Hiện tại, theo dữ liệu của Muonnha.com.vn, tại Thủ Đức có khoảng 90 dự án, trong đó 50% dự án là căn hộ, còn lại là nhà phố, đất nền, biệt thự v.v Hầu hết các dự án đều đã được bàn giao, chỉ có số ít dự án đang hoặc sắp mở bán.
Đặc biệt trong giai đoạn này TP.HCM đưa ra những chính sách siết phân lô tách thửa khiến nguồn cung càng thêm khan hiếm. Trong cả năm 2020-2021 địa bàn quận gần như không phát sinh nguồn cung mới, ngoại trừ sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của KĐT Vạn Phúc City.
Còn từ đầu năm 2022 đến nay thị trường Thủ Đức chưa có thêm diễn biến nào mới, giá vẫn đang neo rất cao. Theo báo cáo thị trường quý 2/2022 của Muonnha.com.vn, giá nhà riêng, nhà phố tại Thủ Đức tăng 3% so với cùng kỳ. Thanh khoản trên thị trường khá chậm do nhà đầu tư phải bỏ ra một lượng vốn rất lớn mới có thể tham gia, còn đa số người mua ở thực khó có thể tiếp cận mức giá này, ngoại trừ loại hình căn hộ vẫn có nhiều lựa chọn ở phân khuc giá tầm trung.
Giá bất động sản quận Thủ Đức tiếp tục tăng dù thanh khoản thị trường khó khăn. Nguồn: báo cáo thị trường quý 2/2022 của Muonnha.com.vn
Thị trường bất động sản cho thuê quận Thủ Đức
Đối với thị trường cho thuê, Thủ Đức là địa bàn tập trung đông đúc nhất cư dân so với các quận khu Đông, nơi có nhiều trường đại học, KCN, khu chế xuất lại gần Dĩ An, Thuận An nên nhu cầu thuê mướn nhà ở rất lớn và thị trường BĐS cho thuê cũng rất sôi động.
Thực tế từ những năm còn định vị là "vùng ven" Sài Gòn thì nhà đất cho thuê Thủ Đức đã rất phát triển. Khi đó nhiều nhà đầu tư về Thủ Đức mua nền đất xây các khu nhà trọ hoặc nhà 1 trệt 1 lầu cho thuê. Nguồn cầu đến từ sinh viên các trường đại học, người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Dần dần các loại hình BDS cho thuê cũng phong phú hơn, từ nhà trọ, nhà cấp 4, đến nhà nguyên căn hay căn hộ, biệt thự... Khu vực có nguồn cung cho thuê sôi động nhất là làng đại học Thủ Đức với rất nhiều nhà trọ, phòng trọ cho sinh viên, công nhân với giá thuê dao động từ 1,5-3 triệu/tháng. Các khu trọ giá rẻ tập trung nhiều ở đường Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi, Các con đường số ở khu Linh Tây, Linh Trung, Linh Chiểu,…
Thị trường BĐS cho thuê quận Thủ Đức phục hồi mạnh. Nguồn: báo cáo thị trường quý 2/2022 của Muonnha.com.vn
Hiện nay thị trường BĐS cho thuê Thủ Đức tiếp tục phục hồi mạnh mẽ sau 2 năm dịch bệnh do nhịp sống, sinh hoạt đã quay trở về giai đoạn như trước dịch. Theo dữ liệu lớn của Muonnha.com.vn, nhu cầu thuê nhà trọ, phòng trọ tại Thủ Đức trong quý 2/2022 tăng 14% so với cùng kỳ 2021 và đang tiệm cận về mốc trước dịch.
Như vậy trong 10 năm qua, giá nhà đất tại Thủ Đức đã tăng mạnh, gấp khoảng 3-5 lần và đang bắt đầu chững về biên độ tăng. Khi thị trường đạt đến vùng giá đỉnh, việc mua bán, đầu tư sẽ không còn nhiều cơ hội, vậy người tham gia thị trường cần lưu ý gì? Hãy theo dõi những lời khuyên của Muonnha.com.vn trong phần tiếp theo của bài viết này:
3. Tư Vấn Mua Bán, Đầu Tư Bất Động Sản Thủ Đức
Một số lời khuyên, tư vấn mua bán, đầu tư bất động sản Thủ Đức:
Với nhà đầu tư
Muonnha.com.vn cho rằng bất động sản Thủ Đức không còn phù hợp với thói quen đầu tư lướt sóng. Thực tế không ít nhà đầu tư theo hình thức lãi vốn hiện đang cố gắng thoát hàng để tìm kiếm lợi nhuận ở những vùng giá trũng, có biên độ lợi nhuận tốt hơn. Ngược lại nếu đầu tư theo dòng tiền thì thị trường quận Thủ Đức vẫn còn cơ hội gia tăng lợi nhuận. Cụ thể, Thủ Đức là nơi tập trung cư dân đông đúc nhất khu Đông, nhu cầu về nhà ở rất lớn, đặc biệt là nhu cầu thuê. Do đó nhiều nhà đầu tư vẫn chọn mua BĐS để đầu tư cho thuê. Nếu đầu tư cho thuê, nên ưu tiên chọn vị trí đẹp, tuy giá cao nhưng giá trị tương lai cũng rất lớn.
Ngoài ra, Thủ Đức sau khi sáp nhập đã trở thành trung tâm hạt nhân của khu đô thị thông minh với nhiều tuyến đường giao thông trọng điểm hình thành trong tương lai nên đầu tư nhà đất Thủ Đức có độ an toàn cao, không lo sợ tài sản mất giá. Tuy nhiên, loại hình đầu tư này đòi hỏi nhà đầu tư phải trường vốn và dày vốn.
Nhà đất quận Thủ Đức đã tăng giá nhiều lần trong 10 năm qua. Ảnh: Muonnha.com.vn
Với người mua để ở
Nhà đất Thủ Đức hiện nay rất đắt đỏ nên chỉ phù hợp với những người có tài chính tốt, đủ khả năng chi trả hoặc chỉ dùng 1 phần vốn vay. Nên mua đất đã có sổ, không mua nhà đất sổ chung, giấy tờ tay vì quận Thủ Đức cũng là một trong những điểm nóng pháp lý của TP.HCM. Tốt nhất nên mua đất nằm trong quy hoạch khu dân cư hiện hữu vì đất nằm trong khu dân cư mới xây dựng không được hoàn công.
Với căn hộ chung cư, giá sơ cấp đã tăng rất mạnh, nếu tài chính hạn chế người mua có thể xem xét các dự án thứ cấp ở tầm giá trên dưới 30 triệu/m2. Tuy nhiên so với Bình Thạnh, Quận 2, Quận 9 thì giá căn hộ sơ cấp tại Thủ Đức vẫn khá mềm, tài chính tầm trung vẫn có thể mua được các căn hộ tại đây với tiện ích nội ngoại khu đầy đủ.
Muonnha.com.vn cũng lưu ý rằng, tuy giá nhà Thủ Đức mềm hơn quận 2, quận 9, Bình Thạnh nhưng khu vực này rất đông dân cư, thường hay kẹt xe, lại có nhiều đường quốc lộ, đường lớn, xe container... nên sẽ khá ồn ào và phức tạp.
Nếu mua nhà xây sẵn, người mua nên kiểm tra quy hoạch, lộ giới chính xác. Ngoài ra, cũng nên tham khảo giá thị trường trước khi thương lượng giá mua vì thực tế nhiều nơi tại Thủ Đức bị kênh giá lên khá cao.
Với người có nhu cầu thuê
Thủ Đức là địa bàn rất đông đúc và sầm uất, nguồn cung nhà trọ, phòng trọ cho thuê dồi dào, nhiều phân khúc giá với phòng trọ giá rẻ từ 1,5 triệu/tháng. Phòng trọ giá rẻ tập trung nhiều ở phường Linh Đông, Hiệp Bình Chánh hay các KTX xây dựng cho sinh viên. Chúng tôi cho rằng người thuê nên ưu tiên vị trí gần nơi mình học tập và làm việc để thuận tiện di chuyển tránh tình trạng kẹt xe giờ cao điểm.
Trên đây Muonnha.com.vn đã đưa ra những thông tin cập nhật về diễn biến giá, cung - cầu và tư vấn mua, đầu tư bất động sản Thủ Đức. Hi vọng bài viết đã giúp người tìm kiếm có thêm nhiều thông tin hữu ích để dễ dàng hơn với mỗi quyết định mua bán. Muonnha.com.vn sẽ liên tục cập nhật những bài viết về thị trường bất động sản tại các địa bàn khác trên cả nước, mời bạn đọc theo dõi trên mục Wiki BĐS.
Ngọc Sương
Xem thêm
>> Cập Nhật Giá Chung Cư Quận Thủ Đức Mới Nhất
>> Chung Cư Thủ Đức Dưới 2 Tỷ: Lưu Ý Tài Chính, Pháp Lý Khi Mua
>> Bản Đồ Thành Phố Thủ Đức Và Thông Tin Quy Hoạch Chi Tiết Nhất
