Thị trường BĐS cuối năm “thấm đòn” thanh khoản, nhà đầu tư hết mặn mà
Nhận nhiều dự báo về rủi ro thanh khoản từ những tháng đầu năm 2022. Đến cuối năm, thị trường liên tiếp ghi nhận những thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà đầu tư trên diện rộng: Giảm, thậm chí mất thanh khoản, nhà đầu tư ngậm ngùi cắt lỗ hoặc dừng mọi dòng tiền chảy vào BĐS; doanh nghiệp tắc nghẽn vốn, dòng tiền không lưu thông.
Nhiều nhà đầu tư chán nản cắt lỗ để “thoát thân” khỏi thị trường. Ảnh: Quý Mai
Ngay cả các địa phương có nhu cầu lớn như TP HCM, Bình Dương không còn cảnh tấp nập, sôi động, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng dâng cao. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thực có dấu hiệu lên ngôi.
Người mua ở thực chớp thời cơ, nắm bắt cơ hội
Lý giải hiện tượng này, giới chuyên gia đánh giá có 3 nguyên nhân chính:
Thứ nhất , với kịch bản năm 2023 tín dụng tiếp tục bị siết chặt, những giỏ hàng đang mở bán trên thị trường sẽ diễn ra sự sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm có thanh khoản tốt hơn, dòng tiền tốt hơn, đáp ứng đúng nhu cầu, vị trí tốt hơn… vẫn sẽ nhận được ưu tiên của người mua. Vì khi thị trường khó khăn, người mua sẽ có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Muonnha.com.vn chia sẻ.
Thứ nhì , giá căn hộ các dự án được công bố với thời điểm cuối năm có xu hướng về đúng giá trị thực để thúc đẩy giao dịch, còn người mua nhạy bén nhận thấy thời cơ thoát khỏi bẫy tăng giá.
Tại buổi Công bố Báo cáo thị trường Bất động sản quý III/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Muonnha.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù đang trên đà giảm tốc mạnh nhưng những khu vực có nội tại tốt sẽ có sự tăng giá bền vững.
Đơn cử như TP. Dĩ An (Bình Dương), một trong 3 thành phố đóng góp lớn nhất vào sự phát triển chung của Bình Dương trong nhiều năm liền. Năm 2020, địa phương này chính thức lên thành phố, cuối 2022 được thông qua đề án công nhận đô thị loại II, mục tiêu đến năm 2025 trở thành đô thị loại 1. Giai đoạn 2022 – 2023, TP. Dĩ An với loạt hạ tầng bức tốc triển khai hoặc đi vào hoạt động. Giá BĐS tại TP. Dĩ An được đánh giá tăng bền vững.
TP. Dĩ An nằm trong nhóm những địa phương có nội tại tốt. Ảnh: Phạm Nhật Phúc
Theo đó, với các địa phương thuộc nhóm có nội tại tốt như TP. Dĩ An, người mua ở thực gần như nắm giữ chắc mỗi cơ hội an cư vì qua mỗi năm số tiền bỏ ra chỉ tăng chứ không giảm. Thị trường ghi nhận các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực ưu tiên sản phẩm sơ cấp được mở bán lần đầu, chưa sang tay lần nào vẫn giao dịch sôi động.
Thứ ba , nhiều dự án vẫn còn “room” tín dụng cho khách mua ở thực, nhất là các dự án phân khúc bình dân trở xuống.
Chị Nguyễn Minh Tâm (Tiểu thương tại TP. Dĩ An) cho hay, chị vẫn tìm kiếm dự án mở bán lần đầu để nhận được chính sách hỗ trợ từ ngân hàng như lãi suất, tiến độ thanh toán và nhiều ưu đãi. Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm tại thị trường thứ cấp thì sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn, chị Tâm không trang trải nỗi.
Phân khúc giá được đánh giá lý tưởng (tầm dưới 1,5 tỷ đồng/căn) cho đa phần người mua ở thực gần như tuyệt chủng tại thị trường TP HCM, riêng tại Bình Dương, các thành phố như Dĩ An số lượng chỉ một hai dự án và có nguy cơ biến mất trước tốc độ phát triển của địa phương này, ông Nguyễn Minh Vương – Thành viên Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.
Dự án Ventoso Tower cách Vincom Dĩ An 500m, với giá tối đa chỉ 1,3 tỷ đồng/căn. Ảnh: Quý Mai
Cuối năm 2022, TP. Dĩ An ghi nhận thêm chỉ vài dự án mở bán, hầu hết tập trung tại khu vực trung tâm, khai thác lợi thế về vị trí. Điển hình có dự án Ventoso Tower có mức giá công bố giá tối đa chỉ 1.3 tỷ đồng/căn. Yếu tố ghi điểm nhiều nhất của dự án này là giải quyết bài toán tài chính cho người mua trong thời điểm khó khăn và nhạy cảm của thị trường BĐS nói chung. Cụ thể, người mua được ngân hàng Agribank đảm bảo khoản vay lên đến 70%, thời hạn vay 20 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 9 tháng. Đặc biệt, dự án sẽ bàn giao nhà trước tháng 6/2023, người mua không gánh nặng khi cùng lúc trả tiền thuê nhà vừa trả tiền góp mua nhà. Hiện dự án đã xây xong, pháp lý hoàn thiện đầy đủ, đại diện CĐT dự án Ventoso Tower chia sẻ.
BĐS ở thực khan hiếm 2022 – 2023
Do ách tắc pháp lý vì Covid, sau đó là thắt chặt quá trình rà soát thủ tục BĐS và hiện tại là rủi ro về dòng tiền khiến nguồn cung cuối năm 2022 nhỏ giọt và 2023 dự báo không nhiều.
Theo CBRE Việt Nam, quý III/2022 tại TP HCM chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm đến 80% so với quý trước.
Theo thông tin của Bộ xây dựng, tại TP HCM có 17 dự án căn hộ được cấp phép đến quý II/2022. Bình Dương, năm 2021 có 12 dự án căn hộ mới được phê duyệt. Quý III/2022, toàn thị trường phía Nam chỉ có 5 dự án căn hộ được cấp phép, thuộc địa bàn TP HCM và Bình Dương, không có dự án nào dưới 30 triệu/m2.
Dự báo thời kỳ này kéo dài đến cuối quý 2, đầu quý 3/2023. Người mua nhà ở thực càng hiểu rõ về nhu cầu càng dễ nắm bắt cơ hội. Nhưng có thể thấy, cầu BĐS ở thực vẫn luôn quá lớn, với lượng cung eo hẹp. Điều này cũng khiến phân khúc này như một điểm sáng trong bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS ảm đạm 2022-2023, vẫn luôn đứng ngoài dòng chảy biến động thị trường.
